北京房地产律师 

北京市第二中级人民法院 民事判决书

(2 009)二中民终字第O 3 35 6号
上诉人(原审原告)杨万柱，男，1953年6月12日出生，汉族，北京市嘉年华制衣厂职工，住北京市通州区中仓小区3 l号楼652号。
委托代理人方XX，北京市鉴杜律师事务所律师。
委托代理人GEXX，北京市鉴杜律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)李XX，男，1947年1月10日出生，汉族，北京市先明日用化工厂退休工人，住北京市通州区XX街XX号。
被上诉人(原审被告)李X，女，1970年11月12日出生，汉族，北京市结核病胸部肿瘤研究所职员，住北京市通州区XX号。
法定代理人刘XX(李X之母)，1947年6月4日出生，北京第二毛线厂退休职工，住北京市通州区XX街16号。

上诉人杨万柱因与被上诉人李XX、李X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2008)通民初字第6667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，
审理了此案。本案现已审理终结。
杨万柱诉至原审法院称：1987年7月12日，我与李国成之母张XX签订北京市通州区XX街X号院(以下简称16号院)内北房西侧二间及南房一间的买卖合同，张XX
因不识字在卖方处加盖印鉴，李XXA在卖方处签字认可。此后，我一直居住在诉争房屋内，并对房屋进行了翻建、扩建，将原有40．29平方米的房屋扩建为53平方米。2003年8月
14日，张XX死亡，李X持着李国成提供的公证号为(2001)通证字第1220号遗嘱公证书(以下简称1220号公证书)将诉争房产进行了过户登记，后又据此起诉我退还并腾退房屋。北京市通州区人民法院做出(2004)通民初字第5709号民事判决书(以下简称5709号判决书)、北京市第二中级人民法院(以下简称Z-中院)做出(2004)二中民终字第12477号民事判决书(以下简称12477号判决书)，(2006)Z-中民监字第10199号驳回再审申请通知书(以下简称10199号通知书)、北京市高级人民法院(以下简称高院)做出(2008)高民监字第460号驳回再审申请通知书(以下简称460号通知书)，最终认定房屋买卖合同有效，我有权利要求继续履行买卖合同，要求相关责任人承担相应的责任。在我不懈努力下，北京市通州区司法局(以下简称司法局)依法撤销了1220号公证书及(2003)通证民字第1 145号受赠公证书(以下简称1145号公证书)，房屋管理部门亦撤销了李X对诉争房屋的登记。我认为本案所涉遗嘱白始无效，本案诉争的房屋应按法定继承办理。李XXX有义务承担卖房人的责任，李越在明知上述事实的情况下，利用无效的公证文件，骗得房管部门的过户记，故李国成及李越均有义务协助我办理房屋过户手续。李国成应在继承遗产范围内承担对我的违约及赔偿责任，并支付占用房屋的费用，李越应承担连带责任。现要求：l、确认张淑敏所立的1220号公证书中的遗嘱无效。2、李国。成协助我办理16号院内北房西侧两间及南房一间的过户手续，李越承担连带责任。3、李国成、李越立即腾空16号院内北房西侧两间及南房一间，恢复房屋原状并交付给我；4、李国成、李越承担本案诉讼费用。
李国成、李越辩称：1、对于杨万柱的第一项诉讼请求，我们认为司法局已于2005年1月10日作出了撤销1220号公证书的决定，故杨万柱的诉讼已毫无意义。2、杨万柱的第二
项诉讼请求，违背民事诉讼“一事不再理’’原则，应当依法驳回其起诉。就位于16号院内的北房西侧二间，南房一间的房屋权属问题，李越曾于2004．年向北京市通州区人民法院提起诉讼，杨万柱也提起了反诉，反诉请求包含了第二项诉讼请求。案件经5709号判决书确认：“……张淑敏与杨万柱虽就房屋买卖签订《协议书》，但该协议在履行中，买卖双方未
到房屋所在地的房管部门办理手续，16号院内北房西侧二间及南房一间的产权未发生变更，张淑敏仍为该房的产权人……"，判决书第二项判决为“驳回被告杨万柱的反诉请求。"杨万柱不服上述判决，上诉至二中院，二中院作出了12477号判决书，最终确认“……在协议的履行过程中，双方并未办理房屋过户登记手续，由于不动产买卖以登记过户作为不动产权利转移的生效要件，因此，双方买卖房屋的行为并未最后履行完毕。上述诉争房屋的所有权并未发生变动，所有权人仍然是张淑敏……杨万柱在与张淑敏签订协议并在双方各自履行了支付价款和交付房屋的义务后，张淑敏对此又予以反悔，不履行物权变动的配合义务，其行为是一种违约行为，对此杨万柱有要求张淑敏承担违约责任的权利，但不能向新的所有权人李越主张履行原合同。因此杨万柱反诉李越履行其与张淑敏所签协议内容，办理房屋产权变更登记手续的上诉请求，缺乏法律依据，理由亦不能成立，本院不予支持……驳回上诉，维持原判”。杨万柱又提起再审申请。2006年6月20日，二中院作出10199号通知书，通知
书载明：“因房屋所有权转移必须以过户登记为生效要件，故你的申诉理由本院不予支持"。2008年3月19日，高院作出460号通知书，告知杨万柱“你与张淑敏虽就房屋买卖签订
了《协议书》，但是在该协议履行过程中，你们双方并未办理房屋过户登记手续，由于不动产买卖以登记过户作为不动产权利转移的生效要件，因此，你们双方买卖房屋的行为并未
最后履行完毕。鉴于你的反诉主张缺乏法律依据，原审法院依据审理查明的事实，作出的判决并无不当……”。我国民事诉讼法第一百一十一条第(五)项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。现杨万柱再审申请已被驳回，且原判决内容现已完全履行完毕。由上述可见，杨万柱的这次诉讼，实际上是双方第一次诉讼中反诉的重新起诉，其明显违背了一事不再理原则，即对一诉已经作出了终局判决，不得再次提起或重新审判，因此请求法院依法驳回其起诉。另房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门‘申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。此处的“应当"应理解为强制性规范，说明房地产物权的变更以登记为成立要件。房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事瓜未办理登记手续只是不发生所有权转移，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移”。不动产的转移使用公示生效主义，也就是说进行房屋过户登记手续之后买房人才是完全意义上的所有权人了。因此原一、二审法院判决驳回杨万柱的请求是正确的。杨万柱的反诉被驳回且生效的判决至今已满三年六个月，在此期间，我二人已行使了房屋产权人的全部权利，对房屋进行了重新审批翻盖，依法取得了相关部门的房屋产权证书。为维护既有权利之现状，防止诉讼
<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移”。不动产的转移使用公示生效主义，也就是说进行房屋过户登记手续之后买房人才是完全意义上的所有权人了。因此原一、二审法院判决驳回杨万柱的请求是正确的。杨万柱的反诉被驳回且生效的判决至今已满三年六个月，在此期间，我二人已行使了房屋产权人的全部权利，对房屋进行了重新审批翻盖，依法取得了相关部门的房屋产权证书。为维护既有权利之现状，防止诉讼
资源的浪费，亦请求驳回杨万柱的起诉。另杨万柱的第三项诉讼请求以第二项为依据，亦属无理主张，理应被依法驳回。综合上述，请求法院依法驳回杨万柱的起诉。
原审法院经审理认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据查明的事实，张淑敏将房屋卖予杨万柱的行为不违反法律的规定，双方签订的房屋买卖协议书合法有效。在协议的履行过程中，双方并未办理房屋过户登记手续，由于不动产买卖以登记过户作为不动产权利转移的生效要件，因此，双方买卖房屋的行为并未最后履行完毕。现上述诉争房屋被李国成继承并赠予李越，李越已将诉争的房屋变更登记在自己的名下，故杨万柱只能要求张淑敏承担违约责任，但不能主张李国成、李越协助其办理诉争房屋的产权转移登记手续并腾退房屋，故对杨万柱第二、三项诉讼请求，不予支持。
另因1220号公证书公证的内容为张淑敏在公证员面前，在《遗嘱书》上按上指纹，不能证明张淑敏所立遗嘱是否有效。虽1220号公证书被撤销，但遗嘱书上签有张淑敏的名字及指纹，无法对名字及指纹是否真实进行判断，故对杨万柱的第一项诉讼请求，亦不予支持。据此，原审法院判决如下：驳回杨万柱的诉讼请求。
判决后，杨万柱不服，上诉至本院，认为本诉是履行办理房屋权属转移登记之诉，一审没有查明，适用法律显系错误；出卖人张淑敏是否单方反悔没有查明，对于单方反悔的有效性显然适用法律错误；公证处对争议房产进行公证，显然违法无效，一审没有查明，适用法律错误；房管机关对争议房产进行过户登记，显然违法无效，应当认定违法无效；1220号公证书所载遗嘱并未生效，当然自始无效；李国成的行为属于违约与侵权竟合，一审既不认定侵权，亦不认定违约，明显适用法律不当；《协议书》能够继承履行且应当履行。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持杨万柱全部诉讼请求。李国成、李越同意原审判决。
经审理查明：李国成系李越之父。李国成之母、李越之祖母张淑敏原系16号院北房西侧二间及南灰房一间的产权人。1987年7月12日，张淑敏与杨万柱签订协议书一份，张淑敏将16号院北房西侧二间及南灰房一间以6000元的价格卖予杨万柱，李国成、杨万柱及李国成与杨万柱两人当时的四位同事分别在协议上签字，张淑敏在协议上加盖了自己的印章。协议签订后，杨万柱将房款交付张淑敏，并搬入上述房屋内居住。居住期间，杨万柱对购买的房屋进行了扩建、翻建，并在与张淑敏居住的房屋及院落之间建一院墙，自开南门通行。后由于张淑敏反悔，杨万柱未能与张淑敏办理房屋买卖过户登记手续。2001年5月22日，张淑敏以公证遗嘱的方式将上述房屋交由李越继承，通州区公证处为张淑敏出具了1220号公证书。2003年8月14日，张淑敏去世，李越办理了1145号公证书，接受张淑敏的赠与，并于同年将上述房屋产权转移登记至自己名下。2003年12月8日，李越取得了京房权证通私字第03 12057号房屋所有权证书(以下简称0312057号产权证)。
2004年7月，李越以杨万柱为被告诉至原审法院，要求杨万柱将上述房屋腾退，杨万柱反诉要求李越立即履行其与张淑敏签订的房屋买卖协议书，将房屋产权办理至杨万柱名下。2004．年10月12日，原审法院做出5709号民事判决书，认为根据国务院1983年12月17日发布并实施的《城市私有房屋管理条例》中关于“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋’’的规定，张淑敏与杨万柱在履行协议书过程中违反行政法规强制性规定，双方买卖关系无效。因杨万柱与张淑敏未到房屋所在地的房管机关办理产权变更手续，张淑敏仍为房屋的产权人，故张淑敏通过公证遗嘱的方式处分上述财产的民事行为合法有效，李越已取得房屋的所有权证书，为房屋的合法产权人，故杨万柱应将房屋归还李越。故判决杨万柱将16号院北房西侧二间及南灰房一间腾空返还李越，驳回杨万柱的反诉请求。
杨万柱不服5709号判决书，上诉至本院，本院于2004年12月10日作出12477号判决书，认为：“张淑敏将房屋卖予杨万柱的行为不违反法律的规定，双方签订的房屋买卖协议书合法有效。但是在协议的履行过程中，双方并未办理房屋过户登记手续，由于不动产
买卖以登记过户作为不动产权利转移的生效要件，因此，双方买卖房屋的行为并未最后履行完毕。上述诉争房屋的所有权并未发生变动，所有权人仍然是张淑敏。张淑敏以遗嘱的方式将诉争的房屋交由李越继承，且该遗嘱经公证后，李越已将诉争的房屋变更登记在自己的名下，双方的上述行为合法有效。现李越起诉要求杨万柱将诉争房屋腾空交还自己，理由正当，应予支持。杨万柱在与张淑敏签订协议并在双方各自履行了支付价款和交付了房屋的义务后，张淑敏对此又予以反悔，不履行物权变动的配合义务，其行为是一种违约行为，对此杨万柱有要求张淑敏承担违约责任的权利，但不能向新的所有权人李越主张履行原合同。因此杨万柱反诉李越履行其与张淑敏所签协议内容，办理房屋产权变更登记手续的上诉请求，缺乏法律依据，理由亦不能成立，判决驳回上诉，维持原判。’’
2005年1月10日，司法局做出《关于撤销通州区公证处[2001]通证民字1220号遗嘱公证书的决定》，该决定认为1220号公证书违反了《遗嘱公证细则》第六条有关遗嘱公证应当由两名公证人员共同办理的规定，故根据《公证程序规则》第56条和第57条第一款第(四)项的规定，撤销1220号公证书。同年7月27日，司法局做出《关于对杨万柱申请撤销[2003]通证民字1145号<公证书)申诉的决定》，该决定认为张淑敏生前唯一遗嘱1220号公证书被撤销，故根据《公证程序规则》第57条第一款第(三)项的规定，撤销1145号公证书。1220号公证书及11145号公证书被撤销后，北京市通州区房屋产权产籍管理中心撤销了李越的0312057号产权证。2006年6月20日，本院做出10199号通知书，驳回杨万柱要求对12477号判决书进行再审的申请。2006年7月，杨万柱将房屋腾退给李越。2006年11月3日，北京市规划委员会颁发了2006规(通)建字0235号建设工程规划许可证(以下简称0235号许可证)，许可证上标明的产权人为张淑敏，建设项目为南房、北房翻建，建筑面积共计41平方米。此后，李国成在杨万柱扩建房屋的基础上，对北房及南房进行了改建、扩建。2006年12月6日，李国成在北京市通州区公证处办理了(2006)通证民字第3 152号公证书(以下简称3 152号公证书)，继承了张淑敏所留16号院北房西侧二间及南灰房一间。当日，李国成及其妻刘淑珍又办理了(2006)通证民字第3 153号公证书(以下简称3153号公证书)，将上述房屋赠予李越。2006年12月8日，北京市建设委员会就诉争房屋为李越颁发了京房权证通私字第062174()号房屋产权证书(以下简称0621740号产权证)，该产权证书中标明的北房两间及南房的建筑面积为66．76平方米。2008年3月19日，高院做出460号通知书，驳回杨万柱要求对12477号判决书进行再审的申请。
。另查，李越患有精神分裂症，现在安定医院住院治疗。原审审理过程中，杨万柱申请对李越的行为能力进行鉴定。经双方当事人共同选定，原审法院委托中国法医学会司法鉴
定中心对李越的民事行为能力进行鉴定。经鉴定，李越为限制民事行为能力人。    。
上述事实，有张淑敏的死亡证明、5709号判决书、12477号判决书、1220号公证书、1145号公证书、3 152号公证书、3153号公证书、司法局撤销1220号及1145号公证书的决定、10199号通知书、460号通知书、规划许可证、0312057号产权证、0621740号产权证、李越的诊断证明、司法鉴定书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，张淑敏将房屋卖予杨万柱的行为不违反法律的规定，双方签订的房屋买卖协议书合法有效。在该协议履行过程中，双方并未办理房屋过户登记手续，由于不动产买卖以登记过户作为不动产权利转移的生效要件，因此杨万柱与张淑敏买卖房屋的行为并未最后履行完毕。现上述诉争房屋被李国成继承并赠予李越，李越已将诉争的房屋变更登记在自己的名下。杨万柱主张李国成、李越协助其办理诉争房屋的产权转移登记手续并腾退房屋，缺乏法律依据。杨万柱的上诉请求，本院不予支持，原审判决本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3000元，由杨万柱负担(已交纳)。一审案件受理费100元，由杨万柱负担(已交纳)。二审案件受理费100元，由杨万柱负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
(此页无正文)
审判长  赵文军
审判  员    林  立
代理审判  员    孙盈
北京市第二中级人民法院
书记员韦巍
二00九年十月十二
北京房地产律师  案例