北京房地产律师[ 案例 ] 刘先生一家以近44万元的价格从上海国际商品拍卖有限公司举办的一场房地产拍卖会上顺利拍下了位于本市闵行的一套房产。就在刘先生随即进行的装修过程中，问题出现了。刘先生发现房屋墙壁有严重的渗水问题，并不象拍卖公司之前所告知的有瑕疵这么简单。于是，刘先生将拍卖公司和房屋原有人告上了法院，要求对方承担修复责任，如果不能修复，则要求调换一套面积、相同且在同一地区的房屋，如不能调换，则请求赔偿修复费五万元。
上海一中院经过审理后认为，房屋原有人在拍卖前已告知拍卖公司房屋存在渗水情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，应视为均已依法履行了瑕疵告知义务。刘先生作为竞买人，对所需竞买的物品负有谨慎注意的义务，应对拍卖品了解清楚后再参与竞买，可刘先生在得知房屋存在渗水现象后，未引起足够的重视，也未了解造成渗水的原因，即参与竞买，由此造成的后果应由刘先生自行承担。据此，法院作出判决，对刘先生的诉讼请求不予支持，拍卖公司和房屋原有人不需要承担房屋瑕疵的维修和赔偿责任。

　　经拍卖得来的房屋竟然存在严重的质量问题，然而，由于房屋原有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，购买了房屋的刘先生一家最终并没能打赢官司。日前，上海市第一中级人民法院对这起拍卖房屋质量纠纷作出终审判决，房屋的原有人和拍卖公司不需要承担房屋瑕疵修复和赔偿的责任。 2001年12月27日，刘先生一家以近44万元的价格从上海国际商品拍卖有限公司举办的一场房地产拍卖会上顺利拍下了位于本市闵行的一套房产。由于拍卖公司在《拍品目录》中写明房屋有部分渗水现象，拍卖公司仅以房屋的现状拍卖。因此在拍卖会举行前，刘先生特地去实地察看了，可他并没有发现房屋有渗水的现象。于是，《拍卖目录》中所提到的房屋瑕疵并没有引起刘先生足够的重视。然而，就在刘先生随即进行的装修过程中，问题出现了。刘先生发现房屋墙壁有严重的渗水问题，并不象拍卖公司之前所告知的有瑕疵这么简单。于是，刘先生将拍卖公司和房屋原有人告上了法院，要求对方承担修复责任，如果不能修复，则要求调换一套面积、相同且在同一地区的房屋，如不能调换，则请求赔偿修复费五万元。 上海一中院经过审理后认为，房屋原有人在拍卖前已告知拍卖公司房屋存在渗水情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，应视为均已依法履行了瑕疵告知义务。刘先生作为竞买人，对所需竞买的物品负有谨慎注意的义务，应对拍卖品了解清楚后再参与竞买，可刘先生在得知房屋存在渗水现象后，未引起足够的重视，也未了解造成渗水的原因，即参与竞买，由此造成的后果应由刘先生自行承担。据此，法院作出判决，对刘先生的诉讼请求不予支持，拍卖公司和房屋原有人不需要承担房屋瑕疵的维修和赔偿责任。

[ 律师评析 ]

　　本案中， 房屋原有人在拍卖前已告知拍卖公司房屋存在渗水情况，拍卖公司又 在 《拍品目录》中 将 房屋有部分渗水现象将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，应视为 委托人和拍卖人 均已依法履行了瑕疵告知义务。 且 在拍卖会举行前，刘先生特地去实地察看了，《拍卖目录》中所提到的房屋瑕疵并没有引起刘先生足够的重视 。 根据我国《拍卖法》的规定， 拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的品质的，不承担瑕疵担保责任。 因此， 房屋的原有人和拍卖公司不需要承担房屋瑕疵修复和赔偿的责任。

[ 法律链接 ]

　　1、《中华人民共和国拍卖法》第十八条 拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。 　　拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。

　　2、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

刘先生怎样维护自己的权利呢？律师友情提醒：

1、刘先生应当查清楚渗水的原因，如果是房屋质量问题，且在保修期内，则可以向开发商主张维修权利。
2、如果是第三方侵权，可以想侵权方主张停止侵害权利，恢复原状，赔偿损失的权利。