出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，是否有效？

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，
2、但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。