北京房地产律师:开发商违规超建层楼 业主能起诉赔偿吗?
重庆146名购房户接房时发现开发商违约,超建4层楼房,26层楼房“长高”到了30层。
业主们认为:他们所购房屋因为楼层“长高”而使居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,遂状告开发商。
近日,重庆市第一中级人民法院对该案进行二审宣判,判决该商品房开发商重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小,分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。据悉,开发商擅自改变容积率的情况并不少见,但业主据此把开发商告上法庭的,全国并不多见,在重庆尚属首例。
2006年,陈亮等146人购买了被告银昌公司开发的 “鼎盛时空”商品房,购房合同约定该楼盘总层数为26层。但等接房后发现,银昌公司违反合同约定超建4层,超建面积达3254平方米,共计增加48套住宅。
2007年10月29日,重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定,决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚,履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续。
银昌公司辩称:重庆市规划局沙坪坝区分局的处罚决定书已经具备法律效力,该处罚决定书明确:对被告违反规划许可的行为予以罚款,而不是拆除;履行罚款后予以办理永久规划许可手续,由此说明,规划行政主管部门已经批准规划变更。而原告接房后就已经发现该房屋规划发生了变化,但依旧办理了房屋交接手续,因此应视同原告接受规划变更,原告丧失追究被告违约行为的权利。
重庆一中院经审理后认为: 陈亮等人与银昌公司签订的商品房买卖合同合法有效。银昌公司擅自变更规划许可超建楼层,导致陈亮等所购买房屋的实际居住环境和综合使用条件发生改变,违反了合同约定,属于违约行为。规划行政部门对银昌公司违规超建行为予以处罚后,对超建部分作出规划验收,该处罚决定仅证明其违法被处罚,并不能证明已被规划部门批准,更不能改变银昌公司违约行为性质。因此,银昌公司的违约行为客观上导致了陈亮等所购房屋容积率提高,住户数量增加,居住环境和使用条件变差,对其造成损害,应当予以赔偿。因陈亮等的损失数额无法鉴定确认,一审法院综合住户遭受损害程度、银昌公司违约超建行为可能获得的利益等因素,综合权衡后酌情确定赔偿数额,并无不当。故银昌公司的上诉理由不成立,不予支持。遂维持原判,做出前述判决。产商违规超建4层楼 重庆146名业主获赔上百万。