土地征收律师土地补偿律师北京律师吴坤乾律师:专家观点现行征地补偿，政府只应获得30年使用权，而非所有权

深度思考：我国现行的征地补偿制度只是一种纯粹的补偿关系，这在计划经济体制下是合理和适用的，但是在市场经济条件下却显得不合理。

城中村改造时，村民对集体土地的补偿不满，往往成为引发矛盾、冲突的导火索。除了补偿标准过低，还存在利益分配不公。村民若因征地致贫，贫困会代代相传，成为社会不稳定因素。

首先农地被征收，依旧以原用途补偿，标准为年产值的30倍。

北大教授王锡锌认为，这代表该土地30年的使用价值，而土地转用后的增值收益更没有在补偿中得到体现。

其次，土地法中也没规定宅基地如何补偿。地方政府只得参照城市拆迁条例，进行补偿。但村民们认为只补房不补地的做法不合理。所以宁可选择“要宅基地，不要被征收”。

制定于1986年的土地管理法，虽已修改3次，但在征地补偿方面的规定仍未能适用于当今的城镇化进程。

政协委员吴正德呼吁，尽快对农地补偿引进市场评估机制，并统一城乡不动产征收制度。

藏换菊跪在冰冷的推土机前，那是2009年冬天，这名河北南宫市北街社员试图阻止搭在田里的守夜棚被铲除。她不满意征地所给的补偿———1年1200元。

北京密云县的李各庄王再英，觉得补偿不公的村民拿着瓦块砖头，睡在自己屋顶阻止拆迁，后被拆迁公司的人打死。那是发生在2008年7月2日凌晨。

河北清河县张保俊也不要征地与拆迁补偿，他要自己的宅基地和房子。但他手中的宅基证未能保护住自己的房子。他被警察簇拥着，眼前房屋变为了瓦砾。事后他以各种途径讨要权益，请求行政仲裁，司法诉讼，包括上访。未果。

国家信访局数据表明，2003年-2006年接待的上访人数中，有近40%涉及拆迁；这一期间建设部统计的这个比例则高达70%-80%。而中国社科院在此时间段完成的调查报告表明：只有2％。的上访能够解决问题。

这其中究竟有多少上访是和城中村改造有关，目前没有相关统计。但一个不容回避的事实是，政府在征收集体土地时，冲突甚至是极端冲突，常有发生。

北大法学院副院长沈岿教授认为：我国现行的征地补偿制度只是一种纯粹的补偿关系，这在计划经济体制下是合理和适用的，但是在市场经济条件下却显得不合理。

北大王锡锌表示：“不是低，是不公”。

土地法以30年产值作为农地补偿，政府只应获得30年使用权，而非所有权。

成都唐福珍，上海潘蓉，北京席新柱，河北张建林……在城中村改造中，他们都曾用过激烈方式对抗征地与拆迁。激发他们行为的外在环境与内在因素也许各有差异，但有一点相同，他们都认为征地补偿不公。

对于补偿不公，研究者们首先给出的解释是补偿标准低。

有研究者统计了西部地区的征地补偿，他们指出，按目前农村居民人均生活消费支出计算，这些补偿只能维持7年左右的生活；而按目前城镇居民人均消费支出计算，仅能维持2年多的生活。

东部沿海地区相对高些，如浙江省，农村土地征用一次性现金补偿每亩约为3万元—12万元。

《土地管理法》规定了征地的补偿方式———土地的年产值乘以一个倍数（土地法中，倍数规定为30）。比如，河北南宫市张建林承包的地被征收后，获得1500斤小麦的时令价，支付40年。

而细心的学者很快发现，这种补偿方式所存在的问题，不是支付价低，而是一种不公。因为产值代表的是一种使用价值（即使用权的价值）。而土地征收，意味着一种所有权的转移，集体土地变为国有。

所以即便乘以系数30，那也只是30年的使用价值。而非所有权的价值。

为什么规定为30？

北大教授王锡锌说，不少地方解释为土地承包期限是30年，所以只能给农民补30年。王锡锌认为，这个说法很荒谬。即使30年承包期满，还可以继续承包，其耕种的土地还是集体的。

换一种叙述角度，也许更能理解王锡锌教授的话，如果政府只支付了30年的土地产值，那么政府只拥有30年的土地使用权，而不是永远的所有权。

所以，张建林即便是获得40年的小麦补偿———比法律规定多了10年，他也还是选择以死抗争，来保卫田地。他分不清什么使用权和所有权，支撑他抗争到底的信念是“地是用来保命的。”

宅基地的保障空白

土地法没制订宅基地补偿标准；地方政府参照城市拆迁只补房不补地，村民不满

城中村改造时，更多的流血事件往往发生在对宅基地的征收。北京的王再英是为了阻止开发公司拆除宅基地上的房屋，而被打死。

宅基地相对于耕地更具有一种私人权利的意味。在中国传统中，每个成家的男性村民都有权利从村集体获得一处宅基地。村民的观念里，宅基地被视为一项私人财产，是可以继承的。

虽然现有土地制度对宅基地的转让采取严厉限制，只能向本集体符合宅基地使用权分配条件的农户转让，不得向城镇居民转让。

但在中国乡村早已形成这样的惯例：若老人去世，已获得城镇户口的子女可以继承该宅基地。

而现有的土地制度中，对宅基地的征收基本没有规定补偿标准。

《土地管理法》第四十七条，被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

这是土地法中唯一能与宅基地补偿有关的条款。而这里所补偿的也不是宅基地的地价，而是地面附着物，即房屋。

由于没有统一标准，对于宅基地上房屋的补偿，方式各一。扬州有地方实行的是“拆一补二”；富裕的深圳，在拆除渔民村时实行“拆一补四”。

既便如此，钉子户仍屡见不鲜。这里不排除人性中固有的贪婪。但是，钉子户们提出的问题也具有现实意义，“只补房屋不补地价的补偿方式是否合理？”

尤其是那些在城中的“村民”，他们愈来愈清晰地意识到，自己拥有的不仅是地面上那些房屋，还有那些宅基地。

山东聊城在陈庄村推行新民居建设，拆除平房兴建楼房，村里宅基地有400多亩，如今兴建多层安置房只需用地100多亩。

于是村民陈甲亮成为了一名钉子户。虽然他得到的安置房面积和原先基本相同，但是他想知道，那些节余出来的宅基地如何开发，开发后的收益如何分配，是否返还给村集体。但政府并没有给他回应。

陈甲亮的内在逻辑是，即便房屋得到了补偿，但也不等于宅基地的所有权就该无偿转移。

河北清河县张保俊对宅基地的权益观念更清晰。

他的地距县城最繁华的商业中心仅500米。2005年就有人想以60万—80万的价格购买他的地。他没卖。2009年县政府来征地时，他表示，“不要房屋补偿，我只要地。”

张保俊很清楚，拥有房屋的所有权和宅基地的权益是不同的。随后，县政府以违章建筑之名，将张的房屋拆除。

土地市场化引发“不平权”

城市国有土地的市场形成后，“不平权”的集体土地被阻挡在市场之外，除非它被征收

为什么在现有的《土地管理法》中，对一些基本权益会缺少保障？我们只有沿着时间的河流，去追溯土地制度与人们权益观的历史变迁，或许才能看清些真相。

改革开放前，中国社会是清一色的公有制。土地的利益主体，非常单纯，要么是国家，要么就是农村集体。当时任何单位、个人出租、租用土地都属违法。

改革开放后，城市土地开始实行市场化。

而纯粹的土地公有制结构里，如何生成市场化？这一直是个让人难解的问题。

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