北京房地产律师 吴坤乾律师

最近网上公布中石化土地闲置近6年升值超22倍。律师在处理土地征收、拆迁案件中，发现有占领土地的方式很多多。首先说合法的：集体土地的征收、城市土地的收回。非法的：无证征收，超范围征收、以租代征、强占土地后拖补偿费，随意收回，强拆成为即成事实。

土地是有限资源，只要攒到手上，就居奇。征地的下一步就是土地涨价。

近日接待访客的颇多，情况也各不一样，比如没有协议糊里糊涂房屋被拆，没有房住下雨时雨水下到锅里的，也有借修路超范围占地的，还有非法收回的，五花八门。但有一点是可以肯定的，集体土地被占多半是违法的，在政府主导的这场运动中，农民处于一种孤立无助的状态。设想农村股份有限公司改变村委会成为侵害村名利益的具体行为人之一的状况

农民有其自身的弱点。比如知识文化水平偏低，社会经济地位低，松散没有组织性 。一旦村委会背叛村民利益的时候，村民便没有切实维护自己利益的领导，有些积极的有见识的村民能自己本能地抵触非法占地的行为，被村民尊重，但还不能成为一个行动一致的依法维权的组织结构，其领导力大大打折扣。

村民熟读和运动村组织法是村民的当务之急。

一切非法的占地都构成侵权，权利被侵害人得以寻求侵权赔偿的权利，包括寻求国家行政赔偿的权利。
村民拥有土地，政府要搞开发，能否能让村民提供土地合作开发，化被动为主动，这些问题让大家思考。

2010年12月31日晚于北京财富中心。吴坤乾律师

中石化的子公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区的三宗地块，分别闲置近6~6.5年。

不过，坐拥土地增值的中石化，如今三宗地块已增值了22.7倍~近24.6倍。

对此,北京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇昨日给《每日经济新闻》记者发来书面回答称，这三宗“闲置”土地已获批从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地，目前已完成了对项目容积率等的调整和修订，正在着手项目的工程建设。

记者现场调查：土地增值近24.6倍

30日，国土部发布了一份《企业原因造成且尚未处置的房地产闲置土地情况表》，中石化控股的地产公司北京井田房地产开发有限公司在北京昌平区沙河镇的三宗地在列，分别为井田花园专家居住小区C-2区、井田花园专家居住小区C-4区和井田花园专家居住小区项目C-6号地。

30日下午，《每日经济新闻》记者来到了三宗地的现场：四周高墙围绕，场内坑坑洼洼，毫无动工的迹象。

环顾四周，到处是荒凉的空地，刺骨的烈风不时狂啸而过。

在三宗地所在地的村庄北京昌平区沙河镇丰善村，记者好不容易才找到了一位村民。他告诉记者，由于土地开发，正在全村搬迁，慢慢地，丰善村将消失。

如今该村二三百户人家中，近90%已搬迁，只剩下二三十户人家可能因为各种原因还未搬迁，但基本已不在此居住。

虽然中石化的三宗地块仍空置着，但由于近年来，土地价格的一路狂奔，中石化得以坐享其成。

相关资料显示，约定开工时间为2004年9月28日的井田花园专家居住小区项目C-6号地，面积为4.675748万平方米，闲置近6.5年。2004年的土地购买价为1568.818万元，楼面价为335.5元/平方米。

而就在12月27日，保利携手北京金成华房地产联合体以8.8亿元的总价拿下了北京昌平区沙河镇南一村居住项目用地，楼面价已升至7619元/平方米。

以同区域的7619元/平方米楼面价计算，井田花园专家居住小区项目C-6号地已增值近22.7倍。

三宗地块中的井田花园专家居住小区C-2区，约定开工时间为2005年1月10日，闲置近6年。2004年购买时，面积为10.58448万平方米，购买价为3281.188万元，楼面价近310元/平方米。第三宗地块井田花园专家居住小区C-4区，约定开工时间为2005年2月26日，闲置近6年。2004年购买时，面积为11.60135万平方米，土地价款为3596.417万元，楼面价近310元/平方米。

以时下7619元/平方米的楼面价计算，后两宗地块已升值近24.6倍。

开工延误原因：三宗地曾涉腐败大案

《每日经济新闻》记者了解到，三宗地块涉及相关腐败大案，这或是该项目开工被延误的原因之一。

公开资料显示，福建商人黄敏于2000年以2300万元的注册资本创立了井田房地产开发有限公司，并于2004年拿下了这三宗地。后因资金短缺，黄敏携手中石化胜利油田大明股份有限公司，双方各出资50%合作开发该项目，项目名称被定为“井田花园专家住宅小区”。

没多久，这起收购就被调查。公开资料显示，中石化胜利油田大明股份有限公司原副董事长、总裁李荣兴私下联合黄敏，故意抬高地价，而李荣兴也由此从黄敏处得到好处费2500万元。

因为案件的原因，该项目一直无法按时动工。

2005年，中石化胜利油田大明股份有限公司收购了井田房地产开发有限公司手中其余50%的股权。

按照中石化在今年11月30日发布的最新公司土地规划，三宗地块本来将全部用作科研教育的地块，变更为目前的近2/3用于住房建设，其中，15%为保障房建设，另外85%为其他性质的住宅，建成后，大约可提供近3000套住房。

采访中，该地块周边一位开五金店的老板向记者说，在他与中石化人的沟通中得知，“保障房+住宅”的规划只是政府手续上的需要，实质上，近3000套房最终的主要消费对象可能会以福利分房的方式，定向分配给中石化石油勘探开发研究院以及将从山东德州迁至北京的中石化石油勘探开发研究院德州石油钻井研究所等。据悉，三地块预定明年6月开工，承建单位为中国建工集团。

中石化回应：待规划通过后立即动工

对于被国土部曝光的三宗闲置土地，北京中石化井田工程建设有限公司总经理助理杨勇给  《每日经济新闻》记者发来书面回答称，这三宗“闲置”土地，已经北京市规划委员会批准，从住宅用地变更为科研教育和职工住宅用地，将用于建设中国石化科学技术研究中心和科技人才引进基地。该项目已列入北京市昌平区2009年、2010年重点工程建设项目。

杨勇表示，2007年2月经北京工商行政管理局昌平分局核准，将井田房地产公司的名称变更为：北京中石化井田工程建设有限公司。

杨勇称，目前公司完成了对项目容积率等特定规划条件的调整和修订，正在着手项目的工程建设。“由于种种原因，我们没有及时变更土地用途，造成了误会。”杨勇说道。

北京房地产律师 吴坤乾律师