共有房屋能否进行产权分割的判断标准

原告任甲诉被告任乙分家析产纠纷案
□赵明华   李  烨   张心全

【裁判要旨】
　　随着审判理念和相关规定的不断发展，对于共有房屋能否进行产权分割的判断标准，也出现了从单一判断标准，向复合判断标准的转变。根据《物权法》第一百条、最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《上海市房地产登记条例》第八条等相关规定，可以从分割后房屋是否符合构造上的独立性、具有利用上的独立性、登记的可行性等方面，进行综合把握。在不符合分割标准的情形下，各当事人对房屋共有的份额，构成一种抽象的归属关系，此时可通过折价补偿等方式予以分割。但是，如果当事人坚持要求不以价款的方式分割，则应在维护房屋整体利用价值的前提下，在内部的使用关系上进行确认区分。
【案  情】
　　原告： 任甲
　　被告： 任乙
　　原告任甲诉称，其与被告任乙系案外人胡某的养子女，胡某死后，两人共同共有上海市某幢房屋的二楼全部和底楼西南间、西北间、东北间、车间、附屋（以下简称“系争房屋”）。其后，原告长期侨居海外，系争房屋一直由被告居住，但该房屋产权未进行分割。鉴于原告长期不在国内居住，原、被告之间又无血缘关系，原告与被告继续共有该房屋已无必要，为此，原告曾多次要求分割房产，但被告一直不允，故原告诉至法院，要求依法分割系争房屋。
【审  判】
　　一审法院查明，任甲与任乙在系争房屋中所占的份额比为1:7，并判决对系争房屋做如下分割：系争房屋底层西南间归任甲所有（共折合人民币110.04万元）；底层西北间、底层东北间、底层车间、附屋及二层全部归任乙所有（共折合人民币755.93万元）。任甲应就其超出应得份额部分向任乙支付折价款人民币17,938元。判决后任甲不服，提起上诉。
　　二审认为，本案系争房屋的各个单独房间，不符合《上海市房地产登记条例》规定的房屋基本单元的条件，不能进行单独的房地产登记，故任甲要求对系争房屋的各个房间进行产权分割的诉讼请求，不予支持。最后判决确认以上房屋的底层及二层为原、被告按1:7比例按份共有，在共有期间底层西南间归任甲使用，底层西北间、底层东北间、底层车间、附屋及二层全部归任乙使用。
【评  析】
　　房屋为多人共有的现象在生活中较为普遍，通常情况下各共有人能够和平相处，但是在共有人因继承、离婚等问题产生纠纷时，往往要求对房屋的各个房间进行分割。本案一、二审的判决结果之所以不同，关键在于所依据的判断标准存在差异。一审以各房屋能否在物理上区分开来为标准，即构造上是否独立；二审则在此基础上，再附以分割后的房屋能否各自进行产权登记等严格标准。
　　一、理念转变：从“法律思维”走向“法律经济思维”
　　（一）相关规定和操作的变化
　　在以往的实践中，无论是行政管理，还是司法审判，对于房屋的产权登记，或者房屋分割，多注重房屋在物理构造上是否能够区分。城乡建设环境保护部1987年印发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，建设部2001年制定的《城市房屋权属登记管理办法》，以及上海市人大常委会1998年制定、2002年、2004年修订的《上海市房地产登记条例》等均仅规定了申请变更登记所对应的各种情形，如权利人名称发生变化、共有房地产分割等，但对于分割后的房屋应当具备什么样的登记条件，未进行规定。同样，在以前的司法审判中，对于共有房屋分割的处理也采取从宽的思路，主要注重审查如果分割能否在物理构造上区分，对于分割后的房屋能否进行登记，通常不作过多审查。
但是，近年来出现了新的政策倾向和变化，即不仅就构造上的独立性作出要求，还更加注重房屋功能是否独立、是否能够登记等分割要件。建设部《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”上海市人大常委会2008年修订的《上海市房地产登记条例》第八条规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”另外，根据最高人民法院于2009年5月发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《区分所有权司法解释》)的规定，判断分割的房屋能否构成《物权法》意义上的“专有部分”，既要审查构造上的独立性，还要审查功能利用上是否独立、是否能登记成为所有权的客体等。
　　（二）变化背后的价值取向
　　任何一项制度的变迁，其背后都对应着相应价值、理念的嬗变。单以构造独立性为判断标准，遵循的实质上是以当事人意思自治为核心的处理原则，不对分割后房屋使用效果等进行考虑，对私权利的边界不进行任何的逾越和干涉，这实际就是单向度的法律思维。相反，以构造的独立性、利用的独立性、登记的可行性这一综合判决标准，遵循的是当事人意思自治、经济效率双向均衡的处理原则，在考虑当事人分割请求的基础上，还要审查分割后房屋功能的系统性是否会遭到破坏，是否能够促进房屋价值的充分发挥，以及是否便于进行产权登记，以确保所有权状态的充分公示，促进市场交易安全，这体现了法学、经济学有机渗融的复合性思维。
　　就法律本质而言，划定私权利的边界范围，不局限于设定权利的行为本身，而是正如波斯纳在《法律的经济分析》一书中所说的，财产法和财产权具有重要的经济功能，即激励人们有效地利用资源，从制度上保证资源配置的有效性。从《民法通则》规定的有利生产、方便生活的相邻关系处理原则，到《合同法》所体现的尽量维护合同有效性原则，再到《物权法》所确定的物尽其用原则，无不体现了一种在尊重私权利与促进资源有效配置之间的平衡思想。
　　具体到本案，单以物理构造上是否独立为标准来分割房屋，就可能导致房屋的居住使用效能得不到充分发挥，相反还可能会导致新的矛盾纠纷出现，继而大大阻碍资源配置的有效性。《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”该条规定所突出的“不会因分割减损价值”限制条件，就是从促进房屋资源的有效使用出发，对分割房屋进行了适当限制，其所蕴含的经济理念和价值取向甚是了然，在分割房屋纠纷的具体处理中，也应当以此作为办案的理论基础和指导原则。
　　二、共有房屋产权分割标准的具体把握
分割共有房屋的请求是否成立，可以结合最高院《区分所有权司法解释》对“专有部分”概念的规定，从如下三个方面加以把握：
　　（一）分割后的房屋是否具有构造上的独立性
　　所谓构造上的独立性，又可称物理上的独立性，是指区分所有建筑物的专有部分与另一专有部分必须在建筑构造上能客观明确地区分其范围，并可以排他、独占的予以使用，一般理解为建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，通常称为“隔墙”。在日本相关法律中，规定专有部分其四壁必须有确定的遮蔽性，某建筑物若无封闭性墙壁间隔便不能成为专有部分，这样既可以借此使专有部分在外观上与其他部分相区别，又使境界标识具有明确性。对构造上的独立性，要在实践中根据不同情形作灵活理解，不能一概而论，譬如通常的居民用房，其独立性构造需要包括涵盖卧室、卫厨、通道等基本部分，并要具有明确、有形的隔离墙壁，而对于诸如产权式商铺等，即使没有墙壁分隔，但能够通过平面图界定其具体房屋的四至，且各部分将来可以封闭，单独配备水电等设施，亦应符合构造上的独立性。
　　（二）分割后的房屋是否具有利用上的独立性
　　所谓利用上的独立性，又可称机能上的独立性，是指区分所有建筑物的各区分部分是否与一般独立的建筑物相同，具有满足人们生活目的的独立机能。具体来说即是需要专有部分具有足以发挥其使用功能的基本构造、设施和条件，主要是指具有独立自由的出入口，无需他人协助或利用他人的独立空间，便可以完成本人按照本来用途使用其专有部分的目的。至于能否被独立使用，一般应查看是否符合两个基本的条件：第一，该区分部分是否有独立的出入门户，如果没有独立的出入门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，则不能认为是专有部分。第二，该区分部分的配套设施能否满足其存在目的，不同房屋具有不同的建设用途，其专有的配套要求亦不同，如果是生活居住用房，显然应具有独立的水、电、卫、厨等配套设施，或具备将来置备这些设施的条件。
　　（三）分割后的房屋是否具有登记的可行性
　　所谓法定形式上的独立性，又可称登记上的独立性，是指具有构造和使用上的独立性的专有部分，只有经过登记公示，分别登记为各区分所有权人所有，才成为各区分所有专有权的客体，才能具有法律上的独立性。若建筑物的各区分部分无法单独登记，只能归属一人所有时，此时权利人的权利也就不再是区分所有权，而是单独所有权，所有权的客体就成为了整个建筑物，不存在所谓专有部分的区分问题。因此，要成为专有部分，还应该按照法律规定的程序进行登记公示。质言之，登记的可行性就包含了构造的独立性、利用的独立性两个要件，只有符合这两个要件，房产管理部门才会给予登记。
　　实践中，针对居住用房和非居住用房的不同类型，登记要求通常亦作相应区分。具体而言，以房屋使用性质为标准，通常可分为两类登记情况：一是对于住房类房屋，如果成套的，以套为基本登记单元；如果系非成套的，则以幢为登记的基本单元；二是对于非住房类房屋，其以幢、层、套、 间为登记的基本单元，当然这些单元需要满足功能完整、能独立使用、有固定围护结构等要件。
　　就本案来讲，当事人要求对涉讼房屋的若干房间进行分割，在判断能否分割时，可直接对照上述的三个条件识别。首先，各房间未满足构造之独立性要求，对于各房间本身虽然有墙壁、门窗等物体与其他房间隔离，但该房间附属的卫厨、通道等基本部分并未达到独立，而是需要两个当事人共有共用。其次，各房间亦未满足利用之独立性要求，各房间不具有独立的出入门户，且通道、卫、厨等设施在利用上未独有独用。再者，各房间未达到法定形式之独立性要求，根据《房屋登记办法》及本市的《技术规定》，成套居住用房的登记最小基本单位为套，而非其中的单个或若干房间。综之，本案房屋中的各房间不符合“专有部分”的构成条件，该房屋只能作为一个整体存在，不能在其内部再区分所有，当事人请求分割房屋的诉请不应得到支持。
　　三、不符合产权分割标准的如何处理
　　在不符合产权分割标准，致使无法对房屋进行有形物理分割的情形下，各当事人对房屋共有的份额，只能是一种抽象的归属关系。份额对应的权利只能抽象的存在于共有物的任何一部分，并不针对共有物的某一个具体、特定的组成部分；各份额所分割的是权利，而不是共有的特定财产。如果各共有人针对共有物具体部分享有份额，那么该份额之上的权利与独立完整的所有权并没有什么实质性的区别，共有的价值和意义也就无从体现。换言之，共有的价值是由共有物的内在粘合性所决定的，各份额之价值依附于共有物的总体价值。
　　因此，各份额的对应部分为所有权的抽象分割，如果需要进行实体分割，一般应对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。当然，如果当事人不要求以价款的方式分割，则应从当事人分割之诉请的本质目的出发，进行合理裁判。通常来讲，当事人要求分割房屋，主要目的不是为了让所享份额在有形实体上绝对分离，而是要求确认相应份额的明确收益，作为生活用房，该收益就是取得对应份额房间的居住权利，故可以在维护房屋整体利用价值的前提下，在内部的使用关系而非所有权关系上进行适当区分，既实现当事人诉讼目的，又保证了房屋价值得以充分发挥。
　　综之，在审理房屋分割案件中，在判断是否支持分割请求时，要重点审查分割后房屋是否符合构造上的独立性、利用上的独立性、登记的可行性等标准，以促进房屋价值的发挥。对于不符合分割标准的，应做好对当事人的释明工作，引导其选择折价补偿的处理方式，或者在确认共有份额的前提下，再对房屋各部位的使用权作确认区分。