吴坤乾：非善意取得的房产登记应当予以撤销

〔案情〕

1993年王某嫁给李某，两人均为再婚，也都有自己的子女，现在两人都已是年过七旬的老人。1998年李某从单位上购得福利房一套，登记在自己名下。王某和李某的感情一直很好，但在2006年7月份因为琐事发生矛盾后，王某离开李某到其女儿家住。2006年9月，李某将1998年购得的房屋卖给自己的儿子李甲，并到房管部门办理了转移登记。2006年12月份，李某起诉王某要求离婚，法院判决不准离婚。2009年3月份，王某起诉李某要求离婚时发现2006年李某父子转移房产的事实，于是王某起诉房管部门，要求撤销李甲的房产登记。法院受理起诉后，追加李某和李甲为第三人参加诉讼。经过审理，法院认为，李某父子向房管部门提交的李某现在的婚姻状况证明不真实，李甲对王某与其父亲的婚姻状况等也应当是明知的。在此情形下，李甲取得的房产转移登记不应认定为善意取得。根据《中华人民共和国民法通则》第58条第(四)项、《中华人民共和国合同法》第52条第(二)项的规定，李某父子之间的交易为无效民事行为。房管部门的登记行为因主要证据不足，应当予以撤销。

吴坤乾律师评析

不动产登记诉讼中如果涉及到第三人，应当保护善意第三人的合法权益，这是物权法确立的原则。反之，如果第三人取得不动产登记不是善意取得，也就不应当保护。法律规定的理论依据就是《民法通则》和《合同法》规定的当事人恶意串通损害第三人合法权益的民事行为无效。登记机关依据无效民事行为作出的登记结果自然应当予以撤销，这点体现在物权法上就是物权登记的原因行为和结果行为的区分。

证明李甲不是善意取得的举证责任在于王某。但王某除了法院判决不准离婚的判决书确定的事实外，并无直接证据证明李甲不是善意取得。 那么，法院是否应以王某举证不能不支持其主张呢？笔者认为，在认定是否善意取得的问题上，除了当事人的举证外，法院还应当结合案件事实，依据生活常理作出综合认定。本案中李某转移夫妻共同财产的事实比较清楚，李甲为帮助其父转移财产而充当买房人，所以李某父子之间的买卖应认定无效。撤销李甲取得的房产登记，让该房产进入王某与李某离婚诉讼中的财产分配中来，恢复到正常的法律秩序，才是该行政判决的价值所在。