执行中的不动产先买权利人保护

不动产先买权是优先权之一，指特定人依法定或者约定享有的于所有人出卖不动产时，得以同等条件优先购买的权利。近年来，随着我国经济社会不断发展，案件执行过程中对不动产进行处置和变现的情越来越多，围绕不动产先买权而产生的问题也越来越复杂，处理难度日渐凸显。如何公正高效地妥善处理好这类案件，及时维护当事人、利害关系人的合法权益，取得法律效果与社会效果的有机统一，笔者不揣浅陋，浅析一下不动产执行中的先买权问题。

一、我国关于不动产先买权的规定

不动产先买权这一制度在拜占庭时期的罗马法上，就已有之；现行德国民法、瑞士民法和日本民法，也分别规定了先买权。我国关于不动产先买权的规定在《民法通则》第78条中：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第92条也有规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《 合伙企业法》第22条规定：“合伙人依法转让其财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利。”

二、不动产先买权的效力问题

根据最高法院《意见》第 118 条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依《中华人民共和国合伙企业法》的规定，在合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力，依照最高人民法院《意见》第 89 条、《物权法》第 106 条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿)，享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的；第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高法院《意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文规定，在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

三、不动产先买权的竞合问题

权利的竞合，是“数个权利存于同一标的，依其行使，可生同一结果者。”司法实践中，不动产先买权亦会发生竞合的情形。这时如何确定它们的效力先后，是一个无法避开的现实问题。

在我国，当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞合时，实务界认为前者优先，最高人民法院《意见(修改稿)》第133条拟定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”在合伙人转让其不动产份额时，依照法律规定，由于事先必须取得其他合伙人的同意，否则转让行为无效，所以当其他合伙人与承租人分别主张先买权的，其他合伙人优先。其理论依据是先买权产生的基础。共有人的先买权与承租人的先买权虽然都是先买权，但两者产生的基础不同。共有人的先买权是基于共有这一物权产生的，而承租人的先买权则是基于租赁合同这一债权产生的。由于物权本身的特殊性，物权的效力优先于债权，基于物权产生的权利优先于基于债权产生的权利。当两个先买权竞合时，当然是基于物权产生的共有人的先买权优先。

四、不动产先买权在拍卖时的行使问题

拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，民法理论界意见不一。肯定说主张在拍卖不动产时，应当允许行使先买权，这样有利于出卖人和先买权人的利益。否定说认为，在强制拍卖不动产时，不能行使先买权。因为拍卖具有竞争性，应当以出价最高者为买受人，如果可以行使先买权，应买人势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人和债务人，极易造成偏袒先买权人的结果。特别是在实务上，可能出现债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份主张先买权的情况。而且承认拍卖中的先买权，在实务上将很难操作。在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使，先买权人如欲购得不动产，可以参加竞买，与他人公平竞争，但法院在采取拍卖的方式执行房地产时，应通知先买权人参加拍卖。

因此，法院在执行的过程中，应注意程序的完备，在对房地产拍卖、变卖时，应通知先买权人参加，以保护先买权人的优先购买权，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权等情况，防止因忽视先买权而作出无效的处置。 需要补充说明的是，在被执行人出租的房屋上同时又设立有抵押权时应注意，若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。