上诉人（原审被告、反诉原告）海南义鑫房地产营销策划有限公司。
法定代表人文增俊，公司总经理。
委托代理人蒋浩。
委托代理人文锦祥。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高秀梅。
委托代理人邢佰峰，海南外经律师事务所律师。
上诉人海南义鑫房地产营销策划有限公司（以下简称义鑫公司）因与被上诉人高秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院于2012年11月30日作出的（2012）琼山民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人义鑫公司的委托代理人蒋浩、被上诉人高秀梅的委托代理人邢佰峰到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年12月19日，高秀梅（乙方）与义鑫公司（甲方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在海口市府城镇凤翔路南侧莫丹彤、翁柳杰的5J房出售给乙方，价格为40万元。付款方式为甲、乙双方签订买卖契约时，乙方向甲方支付房款人民币38万元，剩余房款2万元于房产办理过户时付清。签订合同后，高秀梅已向义鑫公司支付了购房款17.1万元。合同中还约定了双方同意于2012年10月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条违约责任中则约定，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款的千分之壹的滞纳金。
同时查明，2010年2月11日，义鑫公司的法定代表人文增俊（乙方）曾以个人名义与案外人莫丹彤、翁柳杰（甲方）签订《房地产转让合同》，主要约定甲方转让海口市府城镇凤翔路南侧莫丹彤、翁柳杰名下的房地产[国有土地使用证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号、琼山籍国用（2002）字第01-0366号；房屋所有权证号：海口市房权证海房字第HK082887号、海口市海房共字第HK082887-1号]，转让价格为人民币1476万元。庭审中，义鑫公司陈述文增俊和莫丹彤、翁柳杰签订《房地产转让合同》后，已经支付完全部转让款，但在庭审及庭后均未向法院提交相应证据。同时义鑫公司还陈述是文增俊委托其公司出售涉案房产的，但其在庭审中和庭后也未向法院提交相应委托手续。
另查明，位于海口市府城镇凤翔路南侧的房产登记在莫丹彤（共有人为翁柳杰）名下的总共只有3层（产权证号：HK082887），登记日期为2004年9月9日，该房产已在2011年2月15日抵押给莫荏翔（他项权证号：T013930）。
高秀梅于2012年3月19日诉至原审法院，请求法院判决：一、解除双方签定的房屋买卖合同；二、义鑫公司返还高秀梅购房款人民币171000元，支付违约金20000元，利息11217元，合计202217元；三、本案诉讼费用由义鑫公司承担。
义鑫公司的反诉请求为：一、高秀梅向义鑫公司支付拖欠房款209000元及滞纳金（滞纳金计算到2012年4月19日为25289元，滞纳金应当以拖欠房款为基数按每日千分之一计算至高秀梅实际支付完毕时止）；二、由高秀梅承担本案诉讼费用。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高秀梅与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》，系双方自愿签订，应认定为合同自签订时生效。但从本案查明的事实可知，位于海口市府城镇凤翔路南侧的房产登记在莫丹彤（共有人为翁柳杰）名下的总共只有3层（产权证号：HK082887）。双方买卖的5J房位于五层，但既没有证据能证明其属于莫丹彤、翁柳杰的合法财产，也没有证据能证明该房系莫丹彤、翁柳杰委托义鑫公司出售，或者是义鑫公司的法定代表人文增俊以个人名义从莫丹彤、翁柳杰处购得后委托义鑫公司出售。该房没有任何的权属登记，也没有任何证据能证明该房在建设过程中经过了审批、报建和规划手续，具有预售许可，或者是以后具有取得所有权的可能。因此该合同客观上履行不能，合同目的无法实现，故高秀梅请求解除，原审法院予以支持。既然合同应当解除，则义鑫公司请求高秀梅支付拖欠房款209000元及滞纳金，原审法院不予支持。关于高秀梅主张义鑫公司支付违约金20000元及利息11217元的请求，在义鑫公司与高秀梅签订的《房地产买卖契约》第五条中仅约定了义鑫公司中途悔约和不能按期交付房产的违约责任，本案中义鑫公司并没有中途悔约，因高秀梅已在2012年3月向原审法院提起本案诉讼，其所支付的房款也未达到合同约定的38万元，至今义鑫公司未将房产交付给高秀梅也并非逾期交房，故高秀梅请求义鑫公司支付违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。高秀梅在购房时，未尽到认真核实房屋的权属的义务，合同的无法履行，其自身也存在过错，不能全部归责于义鑫公司身上，故对于高秀梅请求的利息，原审法院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除高秀梅与义鑫公司于2011年12月19日签订的《房地产买卖契约》；二、限义鑫公司于本判决生效之日起七日内退还给高秀梅已支付的购房款171000元；三、驳回高秀梅的其他诉讼请求；四、驳回义鑫公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，反诉费930元，由义鑫公司负担。
上诉人义鑫公司不服原审判决，上诉称：
原审法院认定义鑫公司与高秀梅签订的《房地产买卖契约》客观上履行不能，合同目的无法实现，故判决解除双方的合同，缺乏证据支持，且与事实不符。义鑫公司与高秀梅于2011年12月19日签订《房地产买卖契约》，约定义鑫公司将坐落在海口市府城镇凤翔路南侧登记在莫丹彤、翁柳杰名下的5J号房屋买卖给高秀梅。义鑫公司的主要履行义务为两项，一是按时将所涉房屋交付高秀梅占有使用；二是按时为高秀梅办理相关房屋产权登记。合同签订后，义鑫公司能够将房屋交付给高秀梅，但高秀梅拒不按合同约定支付购房款，如果高秀梅支付房款达到合同约定的数额，义鑫公司就完全可以履行交房义务。而义鑫公司为高秀梅办理房屋产权证的时间尚未达到合同约定的时间，何来客观上履行不能、合同目的无法实现。虽然目前该房屋还没有进行权属登记，但并不能以此就断定义鑫公司无法办理相关产权登记。高秀梅无权主张解除双方之间的合同，该合同合法有效，应当继续履行。在履行合同过程中，义鑫公司不存在任何违约之处，而高秀梅违反合同支付房款之约定，高秀梅应当及时将拖欠义鑫公司的房款支付给义鑫公司，并承担相应违约责任。根据义鑫公司与高秀梅在房地产买卖契约中的约定，高秀梅应当在签订该买卖契约时向义鑫公司支付房款人民币38万元，但高秀梅仅仅支付了17.1万元，尚余20.9万元拒不支付，其行为已经构成违约。在一审中，义鑫公司已经提出反诉。义鑫公司认为双方签订的合同合法有效，没有任何证据证明该合同存在履行不能的情形，且在履行过程中义鑫公司不存在违约行为，而高秀梅存在违约行为，其关于解除合同的主张不应得到支持，义鑫公司要求高秀梅履行合同义务、支付20.9万元房款并承担违约责任的主张应得到支持。一审判决撤销义鑫公司与高秀梅签订的房屋买卖契约无事实和法律依据，义鑫公司上诉请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回高秀梅的诉讼请求。
被上诉人高秀梅答辩称：
义鑫公司只是房产中介机构，不具有开发建设资质，其所出售的房屋在房产证中体现只有三层，卖给高秀梅的房屋在第五层，交易的标的物当时在建设过程中，该房屋至今没有产权登记。在一审中义鑫公司所出示的买卖合同只是公民个人文增俊与莫丹彤双方签订的，并不是本案的义鑫公司签订的，所以义鑫公司对其与高秀梅签订房屋买卖合同中的交易的房屋其不具有物的所有权，所以客观上履行不能，高秀梅不能实现合同目的，理应解除。一审判决认定事实清楚，证据充分，处理结果正确，请求二审法院维持原判，驳回义鑫公司的上诉请求。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。
二审另查明，双方《房地产买卖契约》第四条约定：甲方（义鑫公司）保证上述房地产权属清楚。......;第十一条其它事项之二约定：交房的18个月内房产证办理出来。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，原审判决认为《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，系合法有效合同，高秀梅与义鑫公司对原审判决认定合同有效并无异议，双方争议的焦点问题是《房地产买卖契约》是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。双方《房地产买卖契约》约定：义鑫公司将登记在莫丹彤、翁柳杰名下的5J号房屋卖给高秀梅，义鑫公司保证该房屋权属清楚，并约定在交房后18个月内办理房屋产权证书。对于能否办理房屋产权证书至高秀梅名下的问题，在诉讼中，义鑫公司未能提供有效证据证明义鑫公司的法定代表人文增俊从莫丹彤、翁柳杰处取得该房屋所有权，并委托义鑫公司出售。其次，双方交易的5J号房屋系在莫丹彤、翁柳杰名下的三层楼房上加盖起来的，未经过任何报建审批手续，亦没有相关的权属登记。虽然义鑫公司主张该房屋在补报相关手续后，可办理房屋权属证书至高秀梅名下，但其主张并没有事实与法律依据。因此，双方关于在交房后18个月内办理房屋产权证书的约定，在客观上存在履行不能，合同目的无法实现。高梅秀主张解除双方《房地产买卖契约》，有事实与法律依据，原审判决支持其该项诉讼请求，处理正确，本院予以维持。义鑫公司关于双方应当继续履行合同的主张，没有事实与法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3720元，由上诉人海南义鑫房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓梅
代理审判员 陈 铭
代理审判员 黄海鹰
二〇一三年三月二十七日
书 记 员 韦佳艺
