最近常常接到业主咨询：小区交付多年了，可是业主委员会没有成立、物业管理费居高不下。小区广告繁荣，公共区间改为收费停车场，但是业主不知这样的做法经谁同意、是否收费、收费多少，资金去向等详情。吴坤乾律师总结我国现行法律规定和近期新闻消息以及法院判决解读如下：

广告位一年可以收多少钱呢？

2015年3月24日《北京日报》：“……钮泰公司需向天旭物业支付每台（LED显示屏）每年3000元，共计12000元的场地使用费。……”（该小区所在位置是北京通州）

2015年09月28日《陕西日报》：“‘这个小区有二十栋住宅楼，一年广告牌收益少说都有二三十万元。现在楼宇市场广告竞争挺激烈，我们都是主动找上门，物业公司可以说是坐享其成，分文不出只享收益’，一名楼宇广告销售人员说，‘现在是我们求着进去投放广告，好地段租金成倍涨，一个高档小区一年的广告收入达到几十万元不成问题，差一点的也能赚几万元。’”

2016年5月10日搜狐网：“我们按保守点算，小区电梯广告每张广告牌200元一个，一部电梯可以三面放三张广告，加上电梯门广告一部电梯每月的广告费用再800元的收入，以每个小区有二十栋电梯计算，也就是每月小区仅电梯广告所得收益就有16000元，每年小区电梯广告收入就可达到192000元之多。还有其他的电视屏广告，和小区马路两旁灯箱广告，进门砸到广告等，一个拥有二十栋楼的小区每年的广告费收入是非常可观的一个数字。”（该小区位于上海奉贤区）

您看，几十万的钱每天都打您身边儿过，您听见响儿了么？再想想那些一干活就哭穷的物业公司，您是不觉得冤得慌？

广告收入归谁？

如果您看到小区内无处不在的广告，您是否想过，这些广告带来的巨大经济利益其实本应属于作为业主的您。

我们替您算一笔账：小区有哪些地方可以投放广告呢？法律列举的范围就有建筑物外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、公共照明设施（如路灯柱）、小区道路、小区绿化带等等。依据《物权法》第72条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条，这些地方都属于业主们的共用部分。您可以在心里想想，这些地方是不是早就被广告占得满满当当了？

其实，法律对于这部分收入的归属早有明确规定，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条：

“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

也就是说，这些广告每年产生的收入，除了扣除合理的成本之外，都应该流向两个地方：

第一，是小区的专项维修资金。有了这笔钱，以后小区里再要修什么设施，物业想哭穷都没人信了。

第二，业主共同决定的其他用途。也就是说，这笔钱如果用来维护小区环境还有富余，您各位业主完全可以自己决定，把富余的钱分了，作为自己的一笔额外的收入。

谁有权引入小区广告？物业公司可以擅自决定吗？

首先，我们想提醒您，小区物业公司并不具有引进广告的权利。根据2007年国务院发布的《物业管理条例》第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。……”投放广告是一种典型的经营活动，依据上述规定，利用小区公共场所进行广告投放的，必须经过相关业主、业主大会、物业服务企业三方的同意，并不是物业公司可以自己做主的。

如何维权？看法院如何判决。

对各位业主来说，最不伤和气的办法当然是与物业公司协商解决这笔收入的流向问题。但如果业主或者业主委员会就该问题无法与物业公司达到一致意见，各位业主也可以拿起法律武器，维护自己合法的经济利益。

2016年4月28日《广州日报》：“当地（沈阳）一小区物管私自占用26万余元小区广告收入，法院最终依法判决26万元广告费归全体业主共有。记者走访广州市内多个居民小区，对于这些电梯广告的收益与支出，多数市民表示‘毫不知情’。”

北京中闻律师事务所吴坤乾律师百人律师团队竭诚助您维权。