北京市“3.17”房地产调控政策要点问答

1、北京市限购政策解读

2011年2月17日起北京市实施限购政策。对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京市没有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

2017年3月起，北京市限购政策升级，限购范围不再限于住宅。

2017年3月26日起，商业、办公类项目纳入限购范围。在建（含在售）商业、办公类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

2017年4月3日起，住宅平房纳入限购范围。住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：（1）没拥有住房的北京市户籍居民家庭或单身人士；（2）已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；（3）在北京市没拥有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非北京市户籍居民家庭。

2、个人住房贷款的最新规定

目前仍然执行差别化信贷政策。2017年3月17日起，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的（强调：全国范围），购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

3、个人能否购买商业、办公类项目

2017年3月26日，北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告执行之前，已销售的商业、办公类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合限购条件。公告执行之后，在建（含在售）商业、办公类项目，不得对个人销售。商业银行暂停对个人购买商业、办公类项目的个人购房贷款。

4、企业购房商品房的最新规定

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。企业购买的商业、办公项目再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

企业购买商品房，税负较重。商品房过户时，按3%标准缴纳契税；持有期间，缴纳房产税、城镇土地使用税；商品房出售时，全额缴纳土地增值税、增值税。

5、单身人士、离婚人士购房贷款的最新规定

根据北京市人民政府办公厅京政办发〔2013〕17号通知，自2013年3月31日起，北京市户籍成年单身人士在北京市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在北京市向其出售住房。

根据银监会北京监管局银管发【2017】68号通知，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

6、房地产调控政策对商业、办公项目的影响

2017年3月26日，北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，进一步强化对商业、办公类项目的管理。

1、商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用。未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

2、未取得施工许可证的新报建商业、办公类项目，单层套内建筑面积的最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的项目，应当修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。

3、在建（含在售）商业、办公类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得出售给个人。

4、新开工的商业、办公类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对房地产开发企业在北京市所有项目暂停授信。

7、房地产调控政策对酒店类项目的影响

根据北京市规划委[2017]121号、北京市住建委[2010]265号文件，酒店类项目未经批准不得转让和分割销售，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。

2010年5月31日后，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

8、房地产调控政策对研发、工业用地的影响

根据北京市规划委[2017]121号、北京市国土局[2010]480号文件，产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售。

严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。对于改为居住用途的产业项目，规划国土、住房城乡建设部门依法从严处罚项目建设单位，直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地，取消其在京取得土地的资格，并由税务等相关部门进行稽查、检查。

未经批准，研发、工业项目建设用地不得转让；如确需转让或销售的，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。产业项目（含已售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人