房地产企业破产中购房者利益保护问题研究


      摘要：近年来，随着国家不断收紧房地产政策和愈演愈烈的市场竞争，越来越多的房地产开发企业陷入了经营困境，房地产企业破产的案件呈上升趋势。在房地产企业破产案件实务中，如何有效保护购房者的权益是一个焦点和难点问题。由于破产清算相关的法律规定过于原则，使得实务中在保护购房者的利益方面遇到了许多新情况、新问题。本文以有效保护购房者利益为视角，就我国现行房地产企业破产制度提出一些建议，供参考。

一般企业破产可以按照《中华人民共和国企业破产法》进行处理，但房地产企业的破产由于是近些年刚刚大量出现，涉及购房者的权益保护方面，目前尚没有成熟的处理经验。与其他类型的企业破产不同，房地产企业破产案件中，存在众多经济能力一般的购房者，他们付出了大量的积蓄，面对的却是千疮百孔的烂尾房，甚至连房子都可能见不到。即使拿到了房子，也将面临因房地产企业欠税而造成的无法取得房屋产权证、无法成立业委会及聘用正规物业公司等情况。所以，房地产企业破产案件的增加，向法律界提出了新的问题，新的要求，如何解决房地产企业破产中购房者的利益保护问题，已经迫在眉睫。

实际交易中，我国存在大量购房者已经履行全部或主要合同义务，并通过房地产企业的交付获得了对房产的占有、使用、收益等权利，但却因种种原因无法获得房屋产权证书的现象。

房地产企业破产涉及诸多疑难问题。例如对于建筑工程优先权的界定、破产企业的资产拍卖等，但涉及面最广、债权人数最多、影响最大的则是购房者的利益保护，厘清已向购房者交付但未办理产权登记的房产是否属于破产财产，是购房者最关切、也是极易引发集体维权和舆论关注的焦点问题。

（一）实践中遇到的问题

企业破产法对已向购房者交付但未办理产权登记的房屋是否属于破产财产未作明确规定。那么，此类房屋是否属于破产财产？从现有的法律体系中如何解释？结合我国立法精神应该如何认定？

（二）问题的解决思路

最高人民法院于2002年颁布实施的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定，“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，不属于破产财产的范围。但该司法解释是在旧破产法下制定的，在新企业破产法以及物权法实施后是否仍然有效，需要首先论证解决。

笔者认为，该司法解释第七十一条第六项的规定仍然具有法律效力。

首先，在新《中华人民共和国企业破产法》实施后，上述司法解释并未被明令废止，且该条规定与企业破产法、破产法司法解释及其他相关的法律法规不存在冲突，应当继续适用。

最高人民法院对于司法解释的废止是通过下发“废止部分司法解释和规范性文件的决定”的方式进行的。如果有新法出台，在旧司法解释废止之前，其效力规则是与新法相抵触者不再适用，其他仍然适用的方式解决。如最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第十六条即有这样的规定。

同时，因该商品房系特定物，且购房者已支付全部房款，按照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。因此，该商品房的所有权应属于购房者，购房者可向管理人行使取回权。[1]

其次，该司法解释与物权法的关系。

根据物权法第九条规定，不动产物权的转让以产权登记为要件。若仅从文字上看，上述司法解释规定似与物权法存在矛盾。但需要注意的是，破产法相对于物权法等一般民商事法律,具有特殊性，二者是一般法与特别法的关系。根据特别法优于一般法的适用原则，破产法作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力。

其实，早在物权法颁布之前，1994年颁布实施的《城市房地产管理法》就已经确立了“房屋产权变动的登记主义原则”，物权法之相关规定只是对这一原则的延续。2002年颁布实施的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》针对“房屋产权变动登记主义原则”在企业破产案件中的适用作出了特别例外规定，所以，物权法中的登记主义原则并不影响《规定》继续有效。

应当指出的是，破产法作为特别法，其与物权法不同的特别规定很多，如其第七十五条关于在重整程序中担保物权暂停行使的规定、第一百三十二条关于部分职工债权可以优先于担保物权受偿的规定等，这些不同并不影响物权法实施后破产法特别规定的继续施行。物权法第九条中对此也作有“例外适用规则”，指出“法律另有规定的除外”。

司法解释之特殊规定最重要的理论基石和立法目的，就是要保证实质公平、保护人民群众利益和市场经济秩序。如果不对购房者的房屋产权利益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义，房地产企业一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房产，广大购房者的利益将受到严重损害，从而构成实质意义上的不公平，影响人民群众利益与市场经济秩序。为公正解决这一问题，最高人民法院根据破产法的特殊原则，在上述司法解释中作出与当时已有的“房屋产权变动登记主义”不同的规定，符合我国社会主义立法原则，应当适用于房地产企业破产的特殊情况。

（一）问题的由来

在房地产企业破产的案件中，最亟待解决的另一类问题就是购房者已支付部分价款的房屋是否属于破产财产以及预售商品房的权利归属。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”从本条文中我们可以推出，若管理人依法行使解除权，《房屋买卖合同》被解除，尚未支付完全部合同价款的房屋就属于破产财产。

同样根据物权法，不动产的物权转移是以登记为生效要件，未经登记的房地产买卖，其产权仍然属于破产的房地产企业，如果严格按照《中华人民共和国企业破产法》的规定，这一部分购房者的房屋将会因未经登记被列入破产财产。如果严格的按照《中华人民共和国企业破产法》执行破产财产的归置，可能会导致严重的社会问题。那么，这一问题应当如何解决呢？

（二）问题的解决思路

对于支付部分价款的房屋，如果在管理人将商品房建成竣工的情况下，虽该商品房应系特定物，但因购房者尚未支付完全对价，该商品房的所有权应属于债务人，因而属于债务人财产。这里值得探讨的是，管理人在变价破产财产时，购房者能否主张，未经其同意，管理人处分商品房的行为无效？

笔者认为，这里关键是如何认定商品房预售合同登记备案的性质和效力。对此，理论界和实务界存在不同的认识。

一种观点认为，我国《城市商品房预售管理办法》第十条关于预售登记备案的规定系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记存在本质区别。

另一种观点认为，商品房预售合同的登记具有预告登记的性质，登记后购买人所取得的待建房屋所有权的请求权具有物权效力，预售方将该商品房转给第三方，对购房者无效。

笔者赞同第二种观点，理由是：在2007年物权法实施之前，我国尚未建立预告登记制度，但是从《城市商品房预售管理办法》的立法目的和精神来看，虽然该办法旨在通过预售登记备案对开发商预售行为的合法性进行审查，以加强商品房预售的行政管理，但其根本目的仍在于防止开发商“一房数卖”，保护处于弱势地位的购买人的利益。赋予预售登记备案以物权法上的预告登记效力，符合我国的现实国情和保护消费者合法利益的立法精神。因此，对登记备案的商品房，管理人未经预售购买人同意，处分行为无效。[2]

（一）实践中遇到的问题及解决思路

开发商在进入破产程序前，往往存在逾期交付商品房及逾期办理房屋产权证的行为，从而对购房者负有一定数额的违约金债务。在管理人继续履行商品房预售合同的情况下，购房者能否以违约金直接抵销购房款？除此之外，对于房屋已经交付，房地产公司与购房者关于逾期交房违约金达成的赔付协议，例如：该项违约金折抵购房者的物业费。此类赔付协议在破产中是否可以抵扣购房款？

（二）问题的解决思路

笔者认为，两者不能抵销。理由是：按照新《中华人民共和国企业破产法》第四十条的规定，债权人用于抵销的债务必须是破产申请受理前对债务人所负的债务。破产申请受理后，破产债权人对破产财产所负的债务必须全部履行，而不得与破产债权抵销。如果允许抵销，则无异于允许个别破产债权人由破产财产优先获得全额清偿，从而违反了破产法的公平清偿原则，损害其他债权人的利益。[3]

在管理人决定继续履行购房合同的情况下，此时合同当事人实际上是破产财团和购房者，管理人仅是破产财团的代表，购房者的合同价款支付义务是在破产申请受理后对破产财团所负的债务，因此购房者必须履行。购房者在破产申请受理前因债务人违反合同约定而享有的违约金债权，经依法申报、审查确认后，属于破产债权，购房者可参与清算分配。

（一）实践中遇到的问题

因房屋质量或者房屋面积差过大问题起诉退房后，房地产公司在没有返还房款情况下，就进入破产程序，是按普通债权返还，还是优先清偿，虽然根据《中华人民共和国企业破产法》的规定都有明确的答案。但是同样，此类问题涉及广泛的一般购房者。如果刻板执行破产法，将会使大量的购房者利益遭到严重损害，引发社会问题。那么，因房屋质量或者房屋面积差过大问题起诉退房后购房者的债权到底是按照普通债权还是优先清偿呢？

（二）问题的解决思路

笔者认为，消费者因房屋质量或者房屋面积差过大问题起诉退房后获得法院支持的债权应在破产清算中优先受偿。

大部分购房者将他们一生的积蓄全部投入到房屋的购买中，房屋因为质量问题无法使用或者面积差过大，使购房者利益根本受损，按照《中华人民共和国合同法》的规定，这都属于根本违约，购房者可以解除合同并要求返还合同价款。此时的合同价款已经成为房地产企业的破产财产，购房者只能申报债权。经过漫长的破产程序之后，不仅从根本上没有实现当初购房的意图，而且所支付的合同款也会严重缩水，另考虑到 CPI 上涨的因素，几乎就是血本无归，这对于普通百姓是不可接受的事实，极易引发严重的社会问题。根据公平原则及社会稳定要求，此债权应该在优先清偿之列。[4]

对于上文提出的购房者利益保护几个主要问题，笔者结合实际房地产企业破产案例中的解决方法作简要的归纳，以期抛砖引玉。问题核心是如何根据公平原则，从维护社会稳定角度考虑，有效保护购房者的合法权益，使房地产破产企业的破产程序得以顺利的进行。

参考文献：

[1] 王欣新：“房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题”载《人民法院报》2011年4月13日第007版。

[2] 覃红卫：“房地产公司破产清算若干实务问题研究——以债权人申请破产清算为视角”载《中国审判》2010年第54期。

[3] 米会娟：“房地产公司破产程序中的优先权问题研究”华东政法大学2014年硕士学位论文。

[4] 冯果：“我国公司资本制度的反思与重构”，载《中南财经政法大学学报》2003年第5期。