一、总则

为改善魏公村北区居民居住条件和环境，保障魏公村小区项目（以下简称“本项目”）房屋征收工作的顺利实施，维护被征收人合法权益，规范房屋征收与补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号）、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法【2012】19号）及《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发【2013】450号）等相关规定，结合本项目住宅房屋实际情况，制定本方案。房屋征收部门将依据本方案对本项目征收范围内住宅房屋被征收人进行补偿。

海淀区人民政府（以下简称区政府）负责本项目住宅房屋征收与补偿工作。海淀区人民政府房屋征收办公室（以下简称区征收办）为区政府确定的房屋征收部门，组织实施本项目住宅房屋征收与补偿工作。海淀区房屋征收事务中心（以下简称区征收中心）为受托房屋征收实施单位，承担本项目住宅房屋征收与补偿的具体工作。北京天地助房地产开发有限公司为本项目建设单位。

（一）征收范围（住宅房屋）

四至范围：东至光大国信大厦；南至魏公村南街；西至万寿寺东路；北至学院南路。具体为魏公村小区1-15号楼、海楼、副楼、甲1号楼、平房（住宅）。其中一标段为1、2、3、4、7、8、9号楼，二标段为10、11、12、13、14、15号楼，三标段为5、6、海楼、副楼、甲1号楼、平房（住宅）。

（二）评估机构

根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（京建法【2011】16号）的有关规定，经被征收人公开协商、摇号的方式确定：一标段房地产价格评估机构为北京北方房地产咨询评估有限责任公司；二标段房地产价格评估机构为北京建亚恒泰房地产评估有限公司；三标段房地产价格评估机构为北京华天通房地产评估有限公司。

（三）被征收人的认定

被征收人是指被征收房屋的所有权人（含公房承租人）。由于继承、离婚或其他原因，对原有房屋进行析产及共有的，按一个被征收人对待。

（四）被征收房屋及建筑面积的认定

1、私房：有房屋所有权证的，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。

2、公房：已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。

（五）预签补偿协议

区征收办按照本方案组织房屋所有权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议期限为60日，在预签征收补偿协议期限内达到预签征收补偿协议生效比例的，区征收办报请区政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。

公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者其他房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区征收办对房屋所有权人进行补偿。

公房承租人在预签征收补偿协议前未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，经房屋所有权人和公房承租人同意，区征收办对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照本方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿；公房承租人也可以按照本方案选择房屋产权调换。由区征收办分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议。

（六）征收决定

区政府作出房屋征收决定后应及时公告，生效后的预签征收补偿协议与正式补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。

（七）住房保障

在对被征收人进行补偿安置后，被征收人符合住房保障条件的，可根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法【2011】17号）的有关规定，向街道住房保障部门申请优先住房保障。

（八）征收补偿决定

区征收办与被征收人（含公房承租人）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的，由区征收办报请区政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内及北京市住房和城乡建设委网站予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（九）强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

二、补偿

本项目采用货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。

（一）货币补偿

货币补偿总款=被征收房屋价值的补偿+装修、设备及附属物的补偿+搬迁费+移机费+临时安置费+停产停业损失补偿+各项补助、奖励费用。

被征收房屋价值的补偿、装修、设备及附属物的补偿，由总则第（二）条所述房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法【2016】19号）评估确定。

（二）房屋产权调换

1、回迁安置

（1）回迁安置产权调换房屋

本项目回迁安置产权调换房屋位于本项目地块内。产权调换房屋预计交付时间为征收决定发布之日起36个月。产权性质为按照经济适用住房产权管理。

（2）回迁安置产权调换房屋选房原则

被征收房屋按照“征一还一”的标准进行产权调换，并结合本项目规划条件及户型设计等因素，适当改善居住条件。被征收人按照如下原则选房：

A被征收房屋为成套楼房的，按照《成套楼房回迁安置选房区间表》选房。

B被征收房屋为平房的，按照《平房回迁安置选房区间表》选房。

C在征收决定公告的签约期外签订协议或因未签订征收补偿协议而由区政府作出征收补偿决定的，以不低于被征收房屋建筑面积且不高于前述A、B项选房区间表规定的可选产权调换房屋建筑面积的可选房屋安置。

（3）回迁安置产权调换房屋交房标准

本项目回迁安置产权调换房屋交房标准按照《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》（京建法【2015】17号）文件的相关规定实行全装修成品交房。

2、外迁安置

被征收人符合《魏公村小区项目申请外迁安置产权调换条件及程序》的，可以选择外迁安置。

（1）外迁安置产权调换房屋

本项目外迁安置产权调换房屋位于海淀区上庄家园N28、N34地块。产权调换房屋预计交付时间为2017年12月。产权性质为“三定三限三结合”。本项目外迁安置产权调换房屋为毛坯房。

（2）外迁安置产权调换房屋选房原则

A被征收房屋为成套楼房的，按照《成套楼房外迁安置选房区间表》选房。

B被征收房屋为平房的，按照《平房外迁安置选房区间表》选房。

3、产权调换房屋与被征收房屋差价结算

（1）被征收房屋为成套楼房的，被征收人所选回迁安置产权调换房屋建筑面积中与被征收房屋建筑面积相等部分不结算差价；被征收房屋为平房的，被征收人所选回迁安置产权调换房屋建筑面积中与（被征收房屋建筑面积+10平方米）相等部分不结算差价。超出的部分需要结算差价，回迁安置产权调换房屋购买单价为6500元/平方米（不含各类税费）。

（2）公房承租人未进行房改的，公房承租人选择房屋产权调换后，需从补偿补助款中扣除房屋重置成新价，公房房屋重置成新价补偿给房屋所有权人。

（3）被征收房屋装修、设备及附属物的补偿，由总则第（二）条所述房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法【2016】19号）评估确定。

（三）未经登记的房屋不予补偿，在预签约期限内签约的可按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助。

（四）搬迁费

按照被征收房屋建筑面积40元/平方米的标准计算，选择房屋产权调换的一次性支付两次搬迁费，选择货币补偿的支付一次搬迁费。

（五）移机费

空调移机费400元/台，有线电视移机费350元/端，固定电话移机费235元/部，热水器移机费400元/台，宽带移机费350元/户。

（六）临时安置费

1、临时安置标准：按被征收房屋建筑面积每平方米150元/月的标准计算,不足4000元/月的，按4000元/月计算。被征收人选择回迁安置房屋产权调换，超过临时安置期限产权调换房屋不能交房的，按每平方米180元/月的标准，不足4800元/月的，按4800元/月计算，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交房之日后第4个月。

2、临时安置期限：被征收人选择货币补偿的，临时安置期限为4个月;被征收人选择产权调换的，临时安置期限自搬家交房之日起至产权调换房屋预计交房日期后的第4个月。在预签约期限内签约并在规定时间内搬家交房的，临时安置期限从征收决定发布之日起计算。

3、临时安置费在被征收人搬家交房后签订补充协议确定，一次性发放。

（七）停产停业损失补偿

对于用住宅房屋从事生产经营活动，并持有合法有效工商营业执照（本址注册）的被征收人按照实际经营面积给予2000元/平方米的一次性停产停业损失补偿费，实际经营面积认定标准不得超过正式房屋建筑面积。商品和营业用具自行处理，不予补偿。

被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在预签约期限或签约期限内申请参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法【2011】18号）的有关规定评估确定。

三、补助

（一）货币补偿专项补助

选择货币补偿，在预签约期限内签约的，按照被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米的货币补偿专项补助费；在签约期限内签约的，按照被征收房屋建筑面积给予8000元/平方米的货币补偿专项补助费；在签约期限后签约的，按照被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米的货币补偿专项补助费。

（二）土地出让金补助

选择回迁安置产权调换房屋的，按照被征收房屋建筑面积给予2700元/平方米的土地出让金补助费，产权调换房屋未来上市交易时不再另行补助。

（三）物业费补助

选择产权调换的，一次性给予10万元/被征收人的物业费补助。

（四）平房建房补助

原产权单位建设的未经登记的平房，由公房承租人长期使用，并在预签约期限内签约的，给予10万元/被征收人的平房建房补助。

（五）家庭综合补助

1、大病、低保、残疾补助

注：①房屋征收范围内被征收人及在册直系亲属（配偶、父母、子女，在暂停公告前已在册）适用；②大病每人只补助一次；③根据补助类别确定相应的补助金额，补助金额可累计，但一个被征收人最高不超过十万元（由于继承、离婚或其他原因，对原有房屋进行析产及共有的，按一个被征收人对待）。

2、高龄补助

被征收人及在册直系亲属（配偶、父母、子女，在暂停公告前已在册）在1937年12月31日（含）前出生（以居民身份证为准）且自愿提出申请并经复核后，给予2万元/人的高龄补助。

3、家庭综合补助根据被征收人提交的证明材料，经公示无异议后，另行与被征收人签订补充协议确定。被补助对象认为未实际享受到该项补助，可自行通过协商或诉讼程序与被征收人（含公房承租人）解决。

四、奖励

（一）提前搬家奖励

被征收人在预签约期限前30天内（含第30天）签约并按规定时间搬家交房的，给予10万元/被征收人的提前搬家奖励；在预签约期限第31-45天内（含第45天）签约并按规定时间搬家交房的，给予8万元/被征收人的提前搬家奖励；在预签约期限第46天至签约期限结束前签约并按规定时间搬家交房的，给予6万元/被征收人的提前搬家奖励。

（二）预签整体生效奖励

当本项目预签征收补偿协议比例达到85%，在预签约期限内签约并按规定时间搬家交房的，给予10万元/被征收人的预签约整体生效奖励。

（三）预签生效比例奖励

预签约比例达到85%以后，签约比例每提高一个百分点，在预签约期限内签约并按规定时间搬家交房的，给予1万元/被征收人的预签约比例奖励。

（四）速签奖励

被征收人在预签约期限前15天内（含第15天）签约并按规定时间搬家交房的，给予5万元/被征收人的速签奖励；在预签约期限第16-30天内（含第30天）签约并按规定时间搬家交房的，给予3万元/被征收人的速签奖励。

（五）回迁安置产权调换购房款奖励

被征收人选择回迁安置产权调换房屋的，按照下述原则给予购房款奖励：

1、成套楼房购房款奖励

被征收人在预签约期限内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=被征收房屋建筑面积×60%×产权调换房屋购买单价。

被征收人在签约期限内第1天至15天（含）内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=被征收房屋建筑面积×50%×产权调换房屋购买单价。

被征收人在签约期限内第16天至30天（含）内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=被征收房屋建筑面积×40%×产权调换房屋购买单价。

被征收人在签约期限内第31天至45天（含）内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=被征收房屋建筑面积×30%×产权调换房屋购买单价。

被征收人在签约期限内第46天至60天（含）内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=被征收房屋建筑面积×20%×产权调换房屋购买单价。

2、平房购房款奖励

被征收人在预签约期限内签约并按规定时间搬家交房的，购房款奖励=（被征收房屋建筑面积+10平方米）×60%×产权调换房屋购买单价。购房款奖励递减方式按照上述成套楼房的递减比例处理。

五、其他

1、未承租的自管公房（平房）另行处理，并在征收范围内进行公示。该处理决定作为本方案的有效组成部分，与本方案具有同等法律效力。

2、本方案未尽事宜按有关法律法规执行。