一、总则

为改善魏公村北区居民居住条件和环境，保障魏公村小区项目（以下简称“本项目”）房屋征收工作的顺利实施，维护被征收人合法权益，规范房屋征收与补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号）、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法【2012】19号）及《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发【2013】450号）等相关规定，结合本项目非住宅房屋实际情况，制定本方案。房屋征收部门将依据本方案对本项目征收范围内非住宅房屋被征收人进行补偿。

海淀区人民政府（以下简称区政府）负责本项目非住宅房屋征收与补偿工作。海淀区人民政府房屋征收办公室（以下简称区征收办）为区政府确定的房屋征收部门，组织实施本项目非住宅房屋征收与补偿工作。海淀区房屋征收事务中心（以下简称区征收中心）为受托房屋征收实施单位，承担本项目非住宅房屋征收与补偿的具体工作。北京天地助房地产开发有限公司为本项目建设单位。

（一）征收范围（非住宅房屋）

四至范围：东至光大国信大厦；南至魏公村南街；西至万寿寺东路；北至学院南路内。

注：在上述四至范围内的非住宅房屋。

（二）评估机构

根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（京建法【2011】16号）的有关规定，经被征收人公开协商、摇号的方式确定：四标段房地产价格评估机构为北京海创房地产土地评估有限公司。

（三）被征收人的认定

被征收人是指征收范围内国有土地上非住宅房屋的所有权人。

（四）被征收房屋的认定

1、房屋用途的认定

征收范围内非住宅房屋用途的认定，原则上按照《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的用途确定。

《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的用途与规划部门批准的用途不一致时，按照规划部门批准的用途确定。

《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的用途与实际用途不一致时，规划部门未明确房屋用途的，由区政府组织相关部门调查、认定其房屋用途。

2、房屋建筑面积的认定

房屋建筑面积原则上按照《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的建筑面积确定，未取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的房屋，经核实属于合法建筑的，应当给予补偿。

房屋建筑面积确已发生变化而《房屋所有权证》或《不动产权证书》未变更的应以最终调查结果确认的房屋建筑面积为准。

被征收人对被征收房屋用途和建筑面积认定有异议的，应在最终调查结果公示确认的异议期限内书面提出。届时未提出的，以最终调查结果公示为准。

（五）预签补偿协议

区征收办按照本方案组织被征收人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议期限为60日，在预签征收补偿协议期限内达到预签征收补偿协议生效比例的，区征收办报请区政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

（六）征收决定

区政府作出征收决定后应及时公告，生效后的预签征收补偿协议与正式补偿协议具有同等效力。

（七）征收补偿决定

区征收办与被征收人（含公房承租人）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的，由区征收办报请区政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内及北京市住房和城乡建设委网站予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（八）强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

二、补偿

本项目采用货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，按照公开选定的房地产价格评估机构的评估结果，给予被征收人房屋价值补偿。

（二）房屋产权调换

1、此次征收提供了在改建地段建设的非住宅房屋用于产权调换。产权调换房屋预计交付时间为征收决定发布之日起36个月。

2、产权调换的面积原则上不得超过正式房屋建筑面积,因规划设计原因除外。

3、用于产权调换的新建房屋价格确定为：商业（出让）34000元/平方米、办公（出让）32000元/平方米、行政办公（划拨）27000元/平方米。

4、被征收人选择房屋产权调换的，按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价格的差价。

（三）其他补偿、补助、奖励

1、搬迁费

按被征收房屋建筑面积50元/平方米的标准计算，选择房屋产权调换的一次性支付两次搬迁费，选择货币补偿的支付一次搬迁费。

2、移机费

空调移机费400元/台，有线电视移机费350元/端，固定电话移机费235元/部，热水器移机费400元/台，宽带移机费350元/户。

3、停产停业损失补偿费

（1）被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：

①被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

②有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；

③已办理税务登记且具有纳税凭证。

（2）补偿标准

按照证载营业面积给予2000元/平方米的停产停业损失补偿费。未载明营业面积的，按照实际经营面积给予补偿，实际经营面积认定标准不得超过正式房屋建筑面积。

被征收人对停产停业损失补偿费有异议的，可在预签约期限或签约期限内申请参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法【2011】18号）的有关规定由评估公司评估确定。

4、临时安置费

（1）临时安置标准：被征收房屋为商业用途的，按被征收房屋建筑面积每平方米180元/月的标准计算；被征收房屋为办公用途的，按被征收房屋建筑面积每平方米150元/月的标准计算。如超过临时安置期限产权调换房屋不能交房，被征收房屋为商业用途的，按被征收房屋建筑面积每平方米210元/月的标准；被征收房屋为办公用途的，按被征收房屋建筑面积每平方米180元/月的标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交房之日后的第4个月。

（2）临时安置期限：选择货币补偿的，一次性发放四个月临时安置费。选择房屋产权调换的，临时安置费发放期限自搬家交房之日起至产权调换房屋预计交房日期后的第4个月。在预签约期限内签约并在规定时间内搬家交房的，临时安置期限从征收决定发布之日起计算。

5、奖励费

被征收人在预签约期限内签约，协议生效后在协议约定期限内搬家交房并通过审计审核的，按被征收房屋的建筑面积给予每平方米500元的奖励，奖励费总额不足40万元的补足到40万元。

6、未经登记的房屋不予补偿，在预签约期限内签约的可按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助。

三、其他

1、本项目实施过程中，对于根据本方案未涉及的特殊问题，由魏公村小区项目征收现场指挥部研究处理决定，并在征收范围内进行公示。该处理决定作为本方案有效组成部分，与本方案具有同等法律效力。

2、本方案未尽事宜按有关法律法规执行。