第一章总则

第一条为了保障通州区潞城镇棚户区改造项目（A片区）国有土地上房屋征收与补偿工作顺利实施，确保项目征收依法有序进行，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《征收补偿条例》）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号）（以下简称《北京市实施意见》）等相关文件精神，特制定《通州区潞城镇棚户区改造项目（A片区）国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案》（以下简称“征补方案”）。

第二条通州区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区征收办”）为我区房屋征收部门，依据审批后的征补方案签订征收补偿协议；对未达成协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府按征补方案作出补偿决定。

通州区房屋征收事务中心（以下简称“区征收事务中心”）为我区房屋征收实施单位。区征收办委托区征收事务中心负责房屋征收与补偿的具体工作。潞城镇政府对征收工作给予积极配合。

第三条征收申请单位为北京新奥集团有限公司，征收决定作出前,由其将征收补偿资金足额存储到区征收办的专用账户，同时提供不少于20套的产权调换住宅房屋，其中一居室3套，二居室13套，三居室4套。

第四条房屋征收范围为通州区潞城镇棚户区改造项目（A片区）范围内国有土地上房屋及附属物，具体为北京市通州区潞城水务一所、北京正和恒泰置业有限责任公司、中国邮政集团公司北京分公司、北京京东环城商贸有限公司（召里村、胡各庄村及后北营村2家）、北京市通州粮食收储库、北京市江南北方装饰有限责任公司及中国联通集团北京市通信有限公司。

第五条签约期限以公布的征收决定为准。

第六条被征收人是指征收范围内的非住宅房屋所有权人或国有土地使用权证标明的使用人。

第七条区征收办牵头成立综合问题处理组，成员单位包括区法制办、区财政局、区公安分局、区征收事务中心、区国土分局、区司法局、区信访办、区规划分局、区工商分局、区国税局、区地税局、潞城镇政府及北京新奥集团有限公司。

综合问题处理组的职责是对本方案执行过程中出现的特殊问题予以研究并形成区征收办专题会议纪要，专题会议纪要是本方案实施过程中的补充性文件。

第八条被征收房屋的建筑面积是指房屋所有权证上登记的房屋建筑面积。

被征收的未登记房屋或已拆除房屋建筑面积可参考2005年地形图上标注的建筑物及其坐落状况，由综合问题处理组认定。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，其建筑面积均不予认定。

第九条对认定房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果有异议的，可持工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人的身份证明、授权委托书及房屋权属证明材料，向区征收事务中心提出书面复核申请，复核结果以综合问题处理组认定为准。

第十条征收劳务、房产测绘、房屋拆除中介服务机构通过公开招标方式产生，分别为：

1.征收劳务服务机构：北京市通州区城市房屋拆迁服务所

2.房产测绘机构：北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所

3.房屋拆除机构：北京康得乐建筑物拆除有限公司

第十一条房地产价格评估机构由被征收人协商选定北京银地联合房地产土地评估有限公司为本项目提供房屋征收评估服务。

第十二条房地产价格评估机构统一按货币补偿方式出具被征收房屋的初步评估结果，并在被征收范围内公示3日。

第十三条非住宅房屋被征收人按货币方式进行补偿。

北京京东环城商贸有限公司胡各庄地块范围内已签订出租或产权转让协议的房屋可采取产权调换方式进行补偿。

第十四条被征收人携《非住宅房屋征收补偿协议》、房屋腾空证明、法定代表人身份证明等材料到指定银行办理补偿款划转业务。

第十五条凡参与房屋征收与补偿工作的人员应自觉接受社会监督，当工作人员有违反《征收补偿条例》和征补方案规定的行为时，被征收人可向行政监察或检察机关举报。

现场设立群众信访接待室及政策咨询室。

第二章非住宅房屋用途认定及补偿

第十六条非住宅房屋用途的认定以房屋所有权证上标明的用途为准。房屋所有权证上未登记的以综合问题处理组认定的用途为准。

第十七条非住宅房屋征收补偿价格由房地产价格评估机构结合房屋用途、国有土地使用证证载性质等情况，根据估价规范的相关规定确定评估补偿价格。

第十八条非住宅房屋货币补偿包括非住宅房屋价值的补偿、装修及附属物限额补偿、设备设施补偿、移机费、停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费、提前搬迁奖励费等内容。

第三章各项补偿、补助和奖励

第十九条非住宅房屋装修及附属物限额补偿按认定的房屋建筑面积400元/平方米计算，当已认定的非住宅房屋现状容积率小于0.3时，可按国有土地使用证证载面积的30%计算补偿面积；高于400元/平方米的，可由房地产价格评估机构据实评估后给予补偿。

用于生产经营活动设备设施的补偿，按生产经营规模参考市场合理工位设施配置标准，由评估机构参照市场询价给予补偿；对超出合理生产经营规模和工位设施配置标准，被征收人又无法证明其使用合理性的，按市场询价的50%给予补偿。

特殊设备、材料等搬迁补助费市场询价程序：

1.询价过程由征收劳务机构牵头，房地产价格评估机构参与，每个询价项目应到3个不同的经营市场询价，询价单位不少于3家，并记录询价人及被询价人的姓名、联系方式、询价内容和结果，形成完整的影像资料和记录；

2.询价结束后由征收劳务机构将询价结果上报综合问题处理组进行认定。

第二十条非住宅移机费、地上物搬迁补助费标准，参照相关区域补偿水平结合市场价格详见下表：

表：移机费、地上物搬迁补助费

第二十一条非住宅房屋停产停业损失补偿由房地产价格评估机构依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法【2011】18号）给予补偿。也可选择以下方式补偿：

利用非住宅房屋从事生产经营活动，工商营业执照等合法经营批准文件在有效期内，且批准经营场所与被征收房屋坐落一致,按认定房屋建筑面积的70%给予800元/平方米的停产停业损失补偿。如被征收人认为其经营面积超过补偿面积时，由被征收人提出申请并提供以下证明材料后，可按综合问题处理组研究后的结果给予补偿：

1.提供入户调查通知时点前，房屋、规划等审批文件上标明的经营用途面积或三个部门（工商、税务、属地政府、安监等部门）以上提交的能够证明经营面积超过房屋建筑面积70%的情况说明；

2.提供用于经营商品的进出货账单；

3.提供入户调查时和以前的实际生产经营状况照片。

签约期限内未达成协议的停产停业损失补偿标准，按房地产价格评估机构出具的结果确定。

第二十二条对于能提供用地、经营合法有效手续，因企业经营性质的需要，正在利用棚房或露天场地经营的特殊行业，可按照52元/平方米给予补偿。

第二十三条非住宅房屋搬迁费标准为每建筑平米50元。

北京京东环城商贸有限公司胡各庄地块范围内已签订出租或产权转让协议的平房住户搬迁费按被征收住宅房屋的建筑面积给予40元/平方米的补偿。

由征收事务中心负责搬迁的，不予补偿。

第二十四条非住宅房屋临时安置费按125元/平方米/月给予补助，发放期限为四个月。

北京京东环城商贸有限公司胡各庄地块范围内已签订出租或产权转让协议的平房住户临时安置费按被征收房屋建筑面积给予100元/平方米/月补偿。首次临时安置费支付一年。

第二十五条非住宅提前搬迁奖励费按国有土地证证载面积300元/平方米计算；当认定的非住宅房屋容积率大于1.0时，按认定的建筑面积300元/平方米给予补偿。

北京京东环城商贸有限公司胡各庄地块范围内已签订出租或产权转让协议的平房住户，提前搬家奖励费按照10万元给予补偿。

自全额奖励期限结束之日起，每逾期一天签约均扣减提前搬迁奖励费总额的10%。

被征收人因特殊原因无法在公告期限内签约的，均需提交书面申请，由综合问题处理组确认审定。

第二十六条因本征收项目暂停建设的企业，被征收人提供有关部门批准的手续文件、前期投入税票、施工合同等证明材料，经项目申请单位审计后，对其前期投入可给予补偿。

第二十七条区征收办委托北京新奥集团有限公司与北京京东环城商贸有限公司签订房屋产权调换协议。北京京东环城商贸有限公司胡各庄地块范围内已签订出租或产权转让协议的房屋，按照市场价值与北京新奥集团有限公司提供的用于产权调换的住宅房屋价值结算差价。（产权调换房屋户型及价格详见附件）

原则以出租或产权转让协议上标明的面积按照1:1.5的比例置换产权调换房屋，置换后的产权调换房屋面积最大不超过协议上标明面积的2.5倍。

协议上标明面积以1：1.5置换产权调换房屋后，在1：1.5（含）以内的面积按照17500元/平方米计算房价款；因户型搭配原因，超出置换1：1.5面积以外部分按照市场价格34127元/平方米计算房价款。

产权调换房屋性质为参照“三定三限”安置房。

第五章协议履行及未达成协议的处理

第二十八条被征收人应在签订征收补偿协议时填写房屋注销登记申请。在协议约定期限完成搬迁腾房，并结清水、电费等全部应支付的费用。逾期腾房按征收补偿协议约定执行。

被征收人腾房后需交出房屋钥匙，由区征收事务中心组织验收，验收合格后向被征收人出具房屋腾空证明。

第二十九条区征收办与被征收人在征补方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府依据《征收与补偿条例》、《北京市实施意见》等相关规定，按照征补方案作出补偿决定。

被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请区人民法院强制执行。

第六章附则

第三十一条本方案中的所指时间均为自然日。

第三十二条本方案最终以区征收办解释为准。

北京市通州区人民政府房屋征收办公室

二〇一六年十月二十五日