城南街道化庄社区棚户区改造和环境整治项目（以下简称“化庄棚改项目”）位于中关村科技园区昌平园西区范围内，项目于2015年7月通过北京市重大办召开的棚户区改造和环境整治项目联席会，纳入到棚户区改造实施计划。为了切实改善城南街道化庄社区内环境，提升居民生活品质，配合开展“疏解整治促提升”专项行动，优化“白浮泉遗址公园”周边区域的整体环境，现本着公平、公正的原则，结合本项目住宅房屋实际情况，制定本征收补偿方案。

一、征收补偿的主要依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）；

《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号）；

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（京建法【2011】16号）；

《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法【2011】17号）；

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法【2011】18号）；

《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法【2012】19号）；

《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建法【2013】450号）；

《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法【2016】19号）；

《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（北估秘【2016】001号）；

《昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（昌政发【2016】13号）。

二、征收主体

北京市昌平区人民政府负责本项目住宅房屋征收与补偿工作，北京市昌平区人民政府房屋征收办公室组织实施本项目住宅房屋征收与补偿工作，北京市昌平区房屋征收事务中心受北京市昌平区人民政府房屋征收办公室委托，承担本项目住宅房屋征收与补偿的具体工作。

三、征收范围

化庄棚改项目范围：北起规划超前路南红线；南至京密引水渠征地北边界；西至中国软件与技术服务股份有限公司国有土地使用证东边界，化庄水源厂征地东边界，凤山剩余土地北、东边界，京密引水管理处征地东边界，北京私立汇佳学校国有土地使用证北、东边界；东至中软世纪软件科技有限公司国有土地使用证西边界，规划龙水路东红线，规划昌平新城化庄村东路东红线（已更名白浮泉北街）。总用地面积约36.16公顷。

四、被征收人

被征收人是指被征收房屋所有权人。

五、被征收房屋的认定

1．被征收房屋由区房屋征收部门组织发展改革、住房城乡建设、规划国土等部门和城南街道办事处对权属、性质、用途、建筑面积、院落面积进行调查、确认、处理。以调查认定的结果作为征收补偿依据。

2.未经批准建设的地下室、地面二层及以上建筑，以及经认定的院落面积外建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

3.北京市昌平区人民政府房屋征收办公室2018 年6 月15 日发布《房屋征收暂停办理事项公告》以后，违反规定实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的部分，不予补偿。

六、征收补偿方式及标准

本项目采用货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）货币补偿

被征收人选择货币补偿的，予以被征收人补偿补助奖励。

补偿补助奖励总款=被征收房屋评估款+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+移机费+补助+奖励+放弃房屋安置补助（放弃全部安置面积）

（二）产权调换

1.产权调换房屋

被征收人选择产权调换的，区房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

本项目产权调换房屋位于昌平区城南街道办事处化庄社区，具体位置坐落为：北起规划白浮泉路以南，南至北京金信恒通科技有限公司以北，西至规划昌平新城化庄村东路，东至规划龙水路以西地块。该产权调换房屋为“按经济适用住房管理”的安置房。

2.选房后补偿补助奖励总款

选房后补偿补助奖励总款=被征收房屋评估款+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+移机费+补助+奖励-购房款+放弃房屋安置补助（放弃部分房屋安置面积）

3.产权调换房屋权属面积、购买价格及购房款

（1）产权调换房屋权属面积

“可选购产权调换房屋权属面积”=被征收房屋建筑面积×1.1+结构差。

签约期限内，当“可选购产权调换房屋权属面积”小于认定院落面积×1.1+结构差时，允许被征收人最高可选购产权调换房屋权属面积为认定院落面积×1.1+结构差。

（2）由于产权调换房屋户型等原因，当被征收人选购一套及以上产权调换房屋时，允许使用不超过10建筑平方米的结构差进行选房。

（3）产权调换房屋购买价格及购房款

签约期限内，调换房屋面积不超过最高可选购产权调换房屋权属面积×85%的，优惠购买价格为24000元/平方米，超过部分优惠购买价格为27500元/平方米；签约期满后购房价格均为34000元/平方米。

签约期限内，因住房困难补足的调换房屋面积优惠价购买价格为24000元/平方米。

以上房屋购买价格均为暂定，最终以该项目征收决定公告之日测算数据为准。

购房款=产权调换房屋设计面积（最终以实测面积为准）×购买价格。

4.选房顺序

本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择本项目产权调换房屋。

5.对于大病、残疾、低保及其他特殊情况家庭所取得被征收房屋的补偿款不足以购买规定标准内安置面积的，其差额部分由区房屋征收部门予以减免。

（三）被征收房屋评估价款、标准房屋市场价格、标准房屋重置成新价、基准价格

1.被征收房屋评估价款

被征收房屋评估价款=被征收房屋价值+被征收房屋装修、设备及附属物价值。

被征收房屋价值=（标准房屋市场价值-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积。（容积率修正系数按内插法计算）

2.标准房屋市场价值、标准房屋重置成新价

本项目标准房屋市场价值、标准房屋重置成新价由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。

3.基准价格=标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价

本项目基准价格为34000元/平方米。

以上基准价格为评估公司依据目前房地产市场价格暂定，最终以该项目征收决定公告之日测算数据为准。

（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、移机费

1.搬迁费

搬迁费按被征收房屋经评估后认定建筑面积计算，标准为40元/平方米。

2.临时安置费

选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，本项目的标准是50元/月/平方米。

选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，以现房进行安置的，一次性发放4个月的安置费；以期房进行安置的，发放期限自搬家交房之日至实际交房日期后的第四个月，先发放4个月的临时安置费，后期按季度逐季发放。签约期限后签约、搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为：

一居室套型 2000 元/月

二居室套型 4000 元/月

三居室套型 6000 元/月

以上户型房屋临时安置费均为评估公司依据目前房屋租赁价格暂定，最终以该项目征收决定公告之日测算数据为准。

3.停产停业损失补偿

被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

（2）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所（经营场所）使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外；

（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。

本项目停产停业损失补偿根据被征收房屋征收前三年在本区的纳税总额确定，按照住宅房屋实际经营面积计算，标准为每平方米800-3000元，具体补偿标准为：三年平均纳税额10万元以下（含10万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额10万元以上、20万元以下（含20万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额20万元以上，给予3000元/平方米。

4.移机费：在认定院落面积内首层及二层房屋内以下设备，按下述标准给予补助。

（1）电话移机费：补助标准235元/部。

（2）空调移机费：补助标准为400元/部。

（3）有线电视移机费：补助标准为300元/终端。

（4）热水器移机费：补助标准为300元/台。

（五）补助

1.节约资源补助：对于未建地下室、地面二层及以上建筑的院落，签约期内完成签约并按时交房的，给予被征收人节约资源补助，补助标准为2000元/平方米，计算基数为经认定的被征收房屋院落面积。

2.自行拆除补助：对于在认定院落面积范围内建设地上二层及其他建筑的院落，同意自行拆除并在签约期内完成签约且按时交房的，给予被征收人自行拆除补助，补助标准为：二层房屋1300元/平方米；其他房屋900元/平方米。计算基数为经认定的被征收房屋院落内实际建筑面积。

3.特困补助。认定生活困难及特殊家庭，由区房屋征收办公室会同卫生计生、民政、残联等部门和城南街道办事处、化庄社区居委会、被征收人代表组成认定工作组，对大病、残疾、低保及其他特殊情况进行审核确认，并将审核结果在房屋征收范围内公示。特困补助按照下列方式之一执行：

4.节约装修补助：在规定的期限内签订补偿协议的，认定房屋的装修及室内外附属物价值，经评估后按经认定的院落面积计算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助；自愿放弃房屋装修及附属物评估的，也可按照每平方米1000元给予节约装修补助。

5.居住困难补助：在签约期限内被征收房屋因家庭人口结构复杂，安置面积人均不足40平方米且同时满足下列条件的，可经现场指挥部认定核查综合研究后增加最多不超过90平方米的产权调换面积作为居住困难补助，此部分面积被征收人应按照24000元/平方米购买，且该面积不享有其他补偿补助奖励。

（1）被征收人在征收中选择产权调换作为征收补偿方式。

（2）被征收人的户籍在征收范围内。

（3）被认定补偿成员均系被征收人的直系血亲（含被征收人及其配偶，祖父母、父母、子女及其配偶，孙子女（外孙子女）及其配偶），且经核查征收范围外无本市保障性住房和拆迁安置房等政策性住房的。

（4）在2003年8月1日至暂停公告之日迁入本址，且未享受征收拆迁安置的给予本项补助；暂停公告之后迁入本址均不享受本项补助。

6.放弃房屋安置补助：对于自愿放弃安置房屋或房屋安置面积的被征收人给予放弃房屋安置补助，补助标准为5000元/平方米，计算基数为实际放弃房屋安置面积（不含放弃结构差）。

（六）奖励

1.提前搬迁奖

在签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予每宗住宅提前搬迁奖励10万元。签约期限届满后不再给予提前搬迁奖励。

2.整体签约奖

按照签约期限结束时本项目签约率给予被征收人整体签约奖励，标准如下：

在签约期限内，本项目签约率达到90%（含）以上的，给予每宗住宅15万元奖励；本项目签约率达到100%的，再给予每宗住宅15万元奖励。

3. 合理建设奖

在签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，被征收房屋建筑面积未达到认定院落面积的，可以按照认定院落面积计算，给予合理建设奖，该奖励标准=（（标准房屋市场价值-标准房屋重置成新价）×容积率修正系数×认定院落面积+被征收房屋重置成新价×因素修正×认定房屋建筑面积）-被征收房屋价值。

七、住房保障

对被征收人进行补偿安置后，被征收人仍符合住房保障条件的，按照《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法【2011】17号）规定执行。对于特殊情况，由北京市昌平区人民政府相关部门研究决定。

八、预签征收补偿协议期限及征收决定

1.昌平区房屋征收办公室按照本方案与被征收人预签附生效条件的征收补偿协议。

本次预签征收补偿协议期限为：2018年 月 日9:00至2018年 月 日18:00（共计30天）。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款，不提供房源。

2.启动征收预签约工作后，预签约期满且预签约比例达80%后，昌平区人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及相关规定做出征收决定，预签征收补偿协议生效，作为正式征收补偿协议。

征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。

九、款项支付及搬迁期限

北京市昌平区房屋征收事务中心应按征收补偿协议的约定向被征收人支付相应款项，被征收人则应按征收补偿协议的约定腾空房屋、结清水电等相关费用，并将房屋交付区房屋征收事务中心。

被征收人应在签订征收补偿协议之日起7日内向征收人交纳房屋钥匙。

审计部门收集审核资料，经审计部门审核认定后10个工作日支付补偿款。

十、签约期限内达不成征收补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的处理方式

在北京市昌平区人民政府公告的签约期限内达不成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由北京市昌平区人民政府按照本方案依法作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。对不履行补偿决定并且在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，由北京市昌平区人民政府申请人民法院强制执行。

十一、签约期限

昌平区人民政府作出征收决定公告后启动正式签约工作，本项目签约期自2018年 月 日9:00至2018年 月 日18：00（共计10天）。

十二、本方案未尽事宜，按照相关法律法规及有关规定执行。

十三、本方案由昌平区人民政府房屋征收办公室负责解释。

北京市昌平区人民政府房屋征收办公室

2018年9月18日