北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目私有住宅房屋
征收补偿方案
为改善居民居住条件和环境，保障北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目(以下简称“本项目”)的顺利实施，规范房屋征收与补偿工作，维护被征收人合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，本着公平、公正的原则，结合本项目私有住宅房屋实际情况，制定本方案。
一、征收主体
北京市石景山区人民政府负责本项目私有住宅房屋征收与补偿工作，北京市石景山区人民政府房屋征收办公室组织实施本项目私有住宅房屋征收与补偿工作，北京市石景山区房屋征收事务中心受北京市石景山区人民政府房屋征收办公室委托，承担本项目私有住宅房屋征收与补偿的具体工作。
二、征收范围
A区：北起阜石路、南至石景山园南区南二街、西至北辛安路、东至北辛安东路、国地与集地交界线（不包含集地）；
B区：北起阜石路、南至石景山路、西起北辛安路、东至特钢厂区。
具体以本项目规划批准文件为准。
三、被征收人
被征收人是指被征收房屋所有权人。
四、被征收房屋建筑面积
被征收房屋建筑面积根据房屋权属证明、规划建设或有关批示文件证载面积确定，如证载面积小于具有合法有效土地使用权范围内现状首层房屋（符合房屋条件）的建筑面积，则按入户调查实际测量的首层房屋（符合房屋条件）的建筑面积确定。
未经批准建设的地下室、地面二层及以上建筑，以及合法有效土地使用权范围外建筑，不予补偿。
北京市石景山区人民政府房屋征收办公室张贴《房屋征收暂停办理事项公告》以后，违反规定实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的部分，不予补偿。
五、征收补偿方式及标准
本项目采用货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费
（二）房屋产权调换
1、产权调换房屋
本项目产权调换房屋位于北辛安安置房小区，预计交付时间为2019年11月28日。安置房A区房屋为普通商品房，安置房B区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。
2、补偿补助总款
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+其他补助费
3、产权调换房屋面积
“可选购产权调换房屋面积”为被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米，其中：
（1）如被征收房屋建筑面积的0.2倍部分小于10平方米，则按10平方米计算；
（2）本项目征收范围内同一人或夫妻有两处及以上房屋的，被征收房屋建筑面积合并计算，10建筑平方米只享有一次；
（3）当超过“可选购产权调换房屋面积”购房时，超出的面积须小于本项目产权调换房屋中最小户型面积。
4、产权调换房屋购买价格
（1）被征收房屋建筑面积的0.2倍和10建筑平方米部分，在签约期限内按照优惠价格4500元/建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元/建筑平方米购买；
（2）被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买；
（3）超出“可选购产权调换房屋面积”的部分，签约期限内签约的，按本项目基准价格购买；签约期限届满后签约的，按照本项目标准房地产价格购买。
5、选房顺序
本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择安置房A区、B区产权调换房屋。
（三）被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格
1、被征收房屋价值
被征收房屋价值＝【（基准价格×K＋被征收房屋重置成新价）×因素修正系数】×被征收房屋建筑面积+被征收房屋设备、装修及附属物价格
K为容积率修正系数。
被征收房屋价值补偿以本项目公开选定的评估机构评估确定。
2、标准房地产价格、基准价格
本项目标准房地产价格、基准价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。
（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费
1、搬迁费
搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，选择货币补偿的，标准为40元/平方米；选择房屋产权调换的，标准为80元/平方米。
2、临时安置费
选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，标准为90元/月/平方米。
选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，一次性发放40个月的临时安置费；签约期限后签约并搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为：
一居室套型3760元/月
二居室套型4980元/月
三居室套型5790元/月
如临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时的房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。
3、停产停业损失补偿费
被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：
（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；
（2）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；
（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。
本项目停产停业损失补偿标准为1800元/平方米。
4、外迁补助费
选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予外迁补助费，标准为4000元/平方米。
（五）其他补助费
1、平房补助费：补助标准为400元/平方米（仅限于未建地下室、地面二层及以上建筑），计算基数为被征收房屋建筑面积。
2、低保补助费：补助标准为50000元/证。
3、残疾补助费：补助标准为50000元/证。
4、重大疾病补助费：补助标准为50000元/人（多种大病不重复补助）。
5、移机补助费：选择货币补偿的，按照以下标准予以补助，选择产权调换的，按以下标准的两倍给予补助：
（1）电话移机费：选择货币补偿的，补助标准为235元/部；
（2）空调移机费：选择货币补偿的，补助标准为400元/台；
（3）有线电视移机费：选择货币补偿的，补助标准为300元/终端；
（4）热水器移机费：选择货币补偿的，补助标准为300元/台。
6、对选择安置房B区产权调换房屋的，以所选安置房B区产权调换房屋建筑面积为基数给予补助费，标准为1800元/建筑平方米。
7、未经批准建设的地下室、地面二层及以上建筑，以及合法有效土地使用权范围外建筑，不予补偿，只按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助费。
六、签约期限及奖励
本项目签约期限自2016年12月6日至2017年1月16日，共42天。
1、提前搬迁奖励费
对在签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予提前搬迁奖励费10万元。
签约期限届满后不给予提前搬迁奖励费。
2、整体搬迁奖励费
签约期限届满时，当所属居委会辖区范围内搬迁率达到90%（含）以上，给予辖区范围内已搬迁的被征收人整体搬迁奖励费。标准如下：
奖励费标准以搬迁率达到90%奖励10万元为基数，搬迁率90%至95%之间，每提高一个百分点奖励费增加1万元，即达到95%时奖励15万元；搬迁率超过95%后，每提高一个百分点奖励费增加2万元，即达到100%时奖励25万元。
搬迁率=居委会辖区范围内已搬迁私有住宅房屋院落数÷居委会辖区范围内私有住宅房屋总院落数×100%
本项目涉及铁新、大街、南北岔三个居委会，各居委会辖区范围内私有住宅房屋院落数按照北京市石景山区人民政府房屋征收办公室现场公布的整体搬迁示意图为准。
3、赠送两年物业服务费奖励
对选择房屋产权调换，并在签约期限内签约，且按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予免收自产权调换房屋交房之日起为期两年物业服务费的奖励。
4、支持环保周转奖励费
对在本项目征收决定发布前签订并履行《支持环保奖励协议》或《支持环保奖励预签约协议》的被征收人，选择货币补偿的以被征收房屋建筑面积和提前周转天数为基数，选择产权调换的以“可选购产权调换房屋面积”和提前周转天数为基数，参照货币补偿方式临时安置费标准（3元/天/平方米）的两倍给予支持环保周转奖励费。
5、本项目征收范围内同一人或夫妻有两处及以上房屋的，只享有一份奖励。
七、住房困难和住房保障
本项目设回迁公租房，按《石景山区北辛安棚改回迁公租房申请、审核及配租管理办法》执行。
对于特殊情况，由北京市石景山区人民政府相关部门研究决定。
八、款项支付及搬迁期限
北京市石景山区房屋征收事务中心应按征收补偿协议的约定向被征收人支付相应款项，被征收人则应按征收补偿协议的约定腾空房屋、结清水电费用，并将房屋交付北京市石景山区房屋征收事务中心，同时将房屋权属文件一并移交。
九、签约期限内达不成征收补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的处理方式
在北京市石景山区人民政府公告的签约期限内达不成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由北京市石景山区人民政府按照本方案依法作出补偿决定。对不履行补偿决定的，由北京市石景山区人民政府申请人民法院强制执行。
十、本方案未尽事宜，按照相关法律法规及有关规定执行。
十一、本方案由北京市石景山区人民政府房屋征收办公室负责解释。
附件2：
北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目公房
征收补偿方案
为改善居民居住条件和环境，保障北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目(以下简称“本项目”)的顺利实施，规范房屋征收与补偿工作，维护被征收人合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，本着公平、公正的原则，结合本项目公房实际情况，制定本方案。
一、征收主体
北京市石景山区人民政府负责本项目公房征收与补偿工作，北京市石景山区人民政府房屋征收办公室组织实施本项目公房征收与补偿工作，北京市石景山区房屋征收事务中心受北京市石景山区人民政府房屋征收办公室委托，承担本项目公房征收与补偿的具体工作。
二、征收范围
A区：北起阜石路、南至石景山园南区南二街、西至北辛安路、东至北辛安东路、国地与集地交界线（不包含集地）；
B区：北起阜石路、南至石景山路、西起北辛安路、东至特钢厂区。
具体以本项目规划批准文件为准。
三、被征收人
被征收人是指按照房改政策购房后的公房承租人，所有权人不明确的按相关证明文件确定。
四、被征收房屋建筑面积
被征收房屋建筑面积以房改售房合同或产权单位出具的证明为准，无上述证明文件的以入户调查实际测量的建筑面积确定。
私自建设的房屋不予补偿。北京市石景山区人民政府房屋征收办公室张贴《房屋征收暂停办理事项公告》以后，违反规定实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的部分，不予补偿。
五、征收补偿方式及标准
本项目采用货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费
（二）房屋产权调换
1、产权调换房屋
本项目产权调换房屋位于北辛安安置房小区，预计交付时间为2019年11月28日。安置房A区房屋为普通商品房，安置房B区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。
2、补偿补助总款
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+其他补助费
3、产权调换房屋面积
“可选购产权调换房屋面积”为被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+政策性补助面积45建筑平方米；当超过“可选购产权调换房屋面积”购房时，超出部分须小于本项目产权调换房屋最小户型面积。
4、产权调换房屋购买价格
（1）被征收房屋建筑面积的0.2倍部分，在签约期限内按照优惠价格4500元/建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元/建筑平方米购买；
（2）被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买；
（3）超出“可选购产权调换房屋面积”的部分，签约期限内签约的，按本项目基准价格购买；签约期限届满后签约的，按照本项目标准房地产价格购买。
5、选房顺序
本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择安置房A区、B区产权调换房屋。
（三）被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格
1、被征收房屋价值
被征收房屋价值＝【（基准价格×K＋被征收房屋重置成新价）×因素修正系数】×被征收房屋建筑面积+被征收房屋设备、装修及附属物价格
K为容积率修正系数。
被征收房屋价值补偿以本项目公开选定的评估机构评估确定。
2、标准房地产价格、基准价格
本项目标准房地产价格、基准价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。
（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费
1、搬迁费
搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，选择货币补偿的，标准为40元/平方米；选择房屋产权调换的，标准为80元/平方米。
2、临时安置费
选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，标准为90元/月/平方米。
选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，一次性发放40个月的临时安置费；签约期限后签约并搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为：
一居室套型3760元/月
二居室套型4980元/月
三居室套型5790元/月
如临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时的房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。
3、停产停业损失补偿费
被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：
（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；
（2）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；
（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。
本项目停产停业损失补偿标准为1800元/平方米。
4、外迁补助费
对于选择“货币补偿”方式的被征收人，给予外迁补助费50万元。
（五）其他补助费
1、低保补助费：补助标准为50000元/证。
2、残疾补助费：补助标准为50000元/证。
3、重大疾病补助费：补助标准为50000元/人（多种大病不重复补助）。
4、移机补助费：选择货币补偿的，按照以下标准予以补助，选择产权调换的，按以下标准的两倍给予补助：
（1）电话移机费：选择货币补偿的，补助标准为235元/部；
（2）空调移机费：选择货币补偿的，补助标准为400元/台；
（3）有线电视移机费：选择货币补偿的，补助标准为300元/终端；
（4）热水器移机费：选择货币补偿的，补助标准为300元/台。
5、对选择安置房B区产权调换房屋的，以所选安置房B区产权调换房屋建筑面积为基数给予补助费，标准为1800元/建筑平方米。
6、私自建设的房屋，不予补偿，只按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助费。
六、签约期限及奖励
本项目签约期限自2016年12月6日至2017年1月16日，共42天。
1、提前搬迁奖励费
对在签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予提前搬迁奖励费10万元。
签约期限届满后不给予提前搬迁奖励费。
2、整体搬迁奖励费
签约期限届满时，当所属居委会辖区范围内搬迁率达到90%（含）以上，给予辖区范围内已搬迁的被征收人整体搬迁奖励费。标准如下：
奖励费标准以搬迁率达到90%奖励10万元为基数，搬迁率90%至95%之间，每提高一个百分点奖励费增加1万元，即达到95%时奖励15万元；搬迁率超过95%后，每提高一个百分点奖励费增加2万元，即达到100%时奖励25万元。
搬迁率=居委会辖区范围内已搬迁公房户数÷居委会辖区范围内公房总户数×100%
本项目涉及铁新、大街、南北岔三个居委会，各居委会辖区范围内公房户数按照北京市石景山区人民政府房屋征收办公室现场公布的整体搬迁示意图为准。
3、赠送两年物业服务费奖励
对选择房屋产权调换，并在签约期限内签约，且按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予免收自产权调换房屋交房之日起为期两年物业服务费的奖励。
4、支持环保周转奖励费
对在本项目征收决定发布前签订并履行《支持环保奖励协议》或《支持环保奖励预签约协议》的被征收人，选择货币补偿的以被征收房屋建筑面积和提前周转天数为基数，选择产权调换的以“可选购产权调换房屋面积”和提前周转天数为基数，参照货币补偿方式临时安置费标准（3元/天/平方米）的两倍给予支持环保周转奖励费。
七、住房困难和住房保障
本项目设回迁公租房，按《石景山区北辛安棚改回迁公租房申请、审核及配租管理办法》执行。
对于特殊情况，由北京市石景山区人民政府相关部门研究决定。
八、款项支付及搬迁期限
北京市石景山区房屋征收事务中心应按征收补偿协议的约定向被征收人支付相应款项，被征收人则应按征收补偿协议的约定腾空房屋、结清水电费用，并将房屋交付北京市石景山区房屋征收事务中心，同时将房屋权属文件一并移交。
九、签约期限内达不成征收补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的处理方式
在北京市石景山区人民政府公告的签约期限内达不成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由北京市石景山区人民政府按照本方案依法作出补偿决定。对不履行补偿决定的，由北京市石景山区人民政府申请人民法院强制执行。
十、本方案未尽事宜，按照相关法律法规及有关规定执行。
十一、本方案由北京市石景山区人民政府房屋征收办公室负责解释。
