离婚房产的分割
家庭财产如何分割是离婚纠纷诉讼中的焦点之一,而房产又是财产的重中之重,随着房地产市场的持续升温,房产价值往往涉及金额巨大,而房屋的产权情况、房子的购买时间以及购房的出资情况等诸多因素都影响着房产分割,使得处理各类房产问题也因此成了离婚案件中的难点。本章将对婚姻案件中涉及的典型的和热点的房产分割问题进行深入探讨,结合本章案例重点分析如下问题。
一、婚姻关系存续期间购买的取得所有权的房改房如何分割?房改房是一种根据福利政策所购买的房屋,购买价格经常远远低于房屋的市场价值,司法实践中应考虑坚持购房优惠政策夫妻均享、照顾妇女儿童合法权益、兼顾售房单位的利益等原则,按市场价分割,分得住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。
二、小产权房及农村自建房屋能够分割吗?小产权房及农村自建房都属于没有取得完全产权的房产,正常交易受到限制。小产权房购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的,所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。不过,房屋毕竟有一个增值因素,双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价,议价不成时还可以进行重置价评估,使用房屋的一方应给对方适当补偿。农村自建房屋离婚需要分割时应首先进行分家析产,比较简单的操作方法是确认每一个家庭成员应获 得的财产份额,再使离开家庭的一方获得与其财产份额相应的货币补偿。
三、廉租房在离婚时可以分割吗?廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住 房。由于廉租房是夫妻双方共同租住的房屋,对租住的廉租房并没有所有权,只有 使用权。因此,离婚时不能分割,通常由一方获得居住权,并对另一方给予一定的 补偿。
四、军产房在离婚时可以分割或主张居住权吗?所谓军产房是指军队享有房屋 所有权的房屋,一般来讲军产房是由国家专门划拨的军事用地,由部队盖建,并且只分配给所属部队的军人使用。使用者每月交纳一定的租金,只有使用权,没有所有权,不能上市交易、也不能继承。因此,在离婚纠纷中,军产房一般情况下不能分割,但可以主张居住权。
五、夫妻一方婚前付清全部房款,取得了房产证并已登记在一方名下的房屋如何分割?夫或妻一方婚前付清全部房款,取得了房产证并已登记在一方名下的房屋,应为夫或妻一方的婚前个人财产,如双方无特别约定,则离婚时不作分割。
六、婚后父母付首付,由夫妻二人共同还贷的房屋如何分割?婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,由夫妻共同偿还余款的,不属于《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)第7条第1款规定的情形,该不动产应作为夫妻共有财产,在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。
七、夫妻一方在婚前购得经适房并缴纳全房款,可以分割经适房吗?经济适用房、两限房由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应 认定为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款 离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。 八、夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?婚 后夫妻双方在婚姻关系存续期间对财产没有约定的情况下,若是夫妻一方婚前付了 全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割。
九、一方婚前承租公房,婚后以个人财产购买的房屋性质如何认定?一方婚前 承租公房、婚后以个人财产购买,如果能证明该房改房完全是利用个人的福利因素 取得,与对方没有任何关系,且没有影响对方享受房改房福利政策的,可以认定为一方个人财产。
十、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋、离婚后如何分割?夫妻一方婚前签订不动产房屋买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议时,法院通常将房产增值部分 按婚前婚后资金投入的比例进行分割分配,这也符合公平合理的原则。
十一、以结婚、长期共同生活使用为目的购房婚前由双方或一方出资,登记在 一方名下的房产,另一方能否取得补偿?若有证据表明双方是以结婚、长期共同生 活使用为目的购房,在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。
十二、离婚诉讼的当事人只有一套共有住房,双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时,如双方就房屋分割问题无法达成一致的,如何分割房产?离婚诉讼的当事人只有一套共有住房,双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时,如双方就房屋分割问题无法达成一致,法院应当判决双方对房屋按份共有,并在此基础 上结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。
十三、婚姻纠纷期间,一方能否擅自转让自己名下的不动产?在共同所有的内部关系中,夫妻双方对共有财产享有平等的权利。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的 应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
十四、离婚时双方对房屋现价有争议的如何处理?离婚时对确定为夫妻共同财 产的房屋现价有争议,双方对房屋的价值不能达成一致意见,法院通常会依当事人的申请,委托具有资质的评估机构依据科学的方法,对房屋价值进行评估,综合各方面情况判决房屋归一方所有,由享有房屋的一方给付对方折价补偿款。
